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Appartement à vendre

VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface69m²
Coût Total208 090€
Loyer Annuel12 708€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 202,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Jardin

appartement en bon état , il se compose d'un grand séjour de deux belles chambres une grande cuisine et d'une salle de bain il y a aussi un balcon et le bâtiment dispose d'un jardin privé à l'usage des copropriétaires. L'appartement est bien situé avec toutes les commodités à proximité, la gare à 7 minutes à pied , la mairie les écoles et les médecins sont accessibles à pied. l'appartement a une jolie vue et pas de vis-à-vis des deux côtés et il est au quatrième étage sans ascenseur.

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.971807, 2.394424
Total : 208 090€
Prix d'acquisition : 152 000€
Travaux : 43 930€
Valeur du bien : 195 930€
Frais de notaire : 12 160€
Coût estimé : 12 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 15.35€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 20.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1059€/mois
Loyer annuel estimé : 12708€/an
Fourchette totale : 776€ - 1445€/mois
Fourchette annuelle : 9314€ - 17338€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 163,64 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 291 €
Prix d'achat :152 000 €
Décote à l'achat :+2 709€ (+1.8%)
Marge achat-revente :-58 799€ (-39.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 043,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :60,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 104,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 104,29€
Coût de l'assurance :18 207,88€
Taxe foncière : 1 270,81€/an
Soit par mois : 105,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 059,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 210,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 930 €(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 180€
    Parquet flottant: 26 m² × 80€/m² = 2080€, Main d'œuvre: 20€ = 2100€
  • Chambres - Peinture:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 50€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garges-lès-Gonesse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 708 €/an
Calcul : 1 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 090 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 271 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 162 €
Revenus locatifs : +12 708 €
Charges déductibles : -53 162 €
Résultat foncier Année 1 : -40 454 €(Déficit de 40 454 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 054 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 232 €/an
Revenus locatifs : +12 708 €
Charges déductibles : -9 232 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19054.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 800 €(65% de 152 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 593 €/an
Calcul : 98 800 € × 3,636% = 3 593 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 708 €53 169 €7 240 €-40 461 €21 400 €19 061 €19 061 €
212 962 €9 050 €7 051 €3 912 €--15 149 €
313 222 €8 854 €6 855 €4 368 €--10 781 €
413 486 €8 651 €6 652 €4 835 €--5 946 €
513 756 €8 441 €6 442 €5 315 €--631 €
614 031 €8 223 €6 224 €5 808 €---
714 311 €7 998 €5 999 €6 314 €---
814 598 €7 764 €5 765 €6 834 €---
914 890 €7 522 €5 523 €7 367 €---
1015 187 €7 272 €5 272 €7 916 €---
1115 491 €7 012 €5 013 €8 479 €---
1215 801 €6 743 €4 744 €9 058 €---
1316 117 €6 465 €4 466 €9 652 €---
1416 439 €6 176 €4 177 €10 263 €---
1516 768 €5 878 €3 878 €10 890 €---
1617 103 €5 568 €3 569 €11 535 €---
1717 446 €5 248 €3 249 €12 198 €---
1817 794 €4 916 €2 917 €12 879 €---
1918 150 €4 572 €2 573 €13 578 €---
2018 513 €4 216 €2 217 €14 298 €---
2118 884 €3 847 €1 848 €15 037 €---
2219 261 €3 465 €1 466 €15 796 €---
2319 647 €3 069 €1 070 €16 577 €---
2420 039 €2 659 €660 €17 380 €---
2520 440 €2 235 €236 €18 205 €---
TOTAL407 046 €199 013 €105 104 €208 033 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 033 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 669 €-6 420 €+9 089 €
2+2 669 €0 €+2 669 €
3+2 669 €0 €+2 669 €
4+2 669 €0 €+2 669 €
5+2 669 €0 €+2 669 €
6+2 669 €+1 553 €+1 116 €
7+2 669 €+1 894 €+775 €
8+2 669 €+2 050 €+619 €
9+2 669 €+2 210 €+459 €
10+2 669 €+2 375 €+294 €
11+2 669 €+2 544 €+125 €
12+2 669 €+2 717 €-48 €
13+2 669 €+2 896 €-227 €
14+2 669 €+3 079 €-410 €
15+2 669 €+3 267 €-598 €
16+2 669 €+3 461 €-792 €
17+2 669 €+3 659 €-990 €
18+2 669 €+3 864 €-1 195 €
19+2 669 €+4 074 €-1 405 €
20+2 669 €+4 289 €-1 620 €
21+2 669 €+4 511 €-1 842 €
22+2 669 €+4 739 €-2 070 €
23+2 669 €+4 973 €-2 304 €
24+2 669 €+5 214 €-2 545 €
25+2 669 €+5 462 €-2 793 €
Total+66 725 €+62 410 €+4 315 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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