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Maison à vendre 5 pièces proche de TOURS (37)

Bien expiré
VilleLuynes (37)
Surface600m²
Coût Total1 162 200€
Loyer Annuel77 217€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-347€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 850 000 €
Surface : 600 m²
Prix au m² : 1 416,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Pompe à chaleur pompe à chaleur, Cave, Cheminée, Jardin

A 20 km de Tours centre, ancien corps de ferme en cour carrée, composée de trois maisons restaurées, et de dépendances dont une grange de 220 m2 En plein coeur d'une campagne verdoyante, sur un territoire de 10 hectares, moitié bois, moitié prairies, un vrai havre de paie sans nuisance. Idéal pour projet gîtes, chambre d'hôtes, ou maison familiale, voir achat participatif. La maison principale (130 m2 ) :

  • une entrée traversante, à sa droite une vaste cuisine avec salle à manger, une buanderie à gauche, un salon de 40 m2 avec cheminée
  • premier étage, deux chambres un salle de bain

2ème maison 150 m2 entièrement restaurée : Trois chambres, deux salles de bain, un salon salle à manger, wc séparés

3 ème maison d'amis, à rafraichir,

  • une entrée, un salon, wc séparé et une salle d'eau, deux chambres

Une grange de 220 m2 une grande salle de 110 m2 avec cuisine, une deuxième salle et une salle de billard

Le tout sur un domaine de 10 hectares Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°525 191 334 - Greffe de TOURS) Sylvain DELMAS Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée 07 69 70 38 40 - Réf.898138 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2024-A.pdf

Ville : Luynes
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37230
Coordonnées : 47.427149, 0.510849
Total : 1 162 200€
Prix d'acquisition : 850 000€
Travaux : 244 200€
Valeur du bien : 1 094 200€
Frais de notaire : 68 000€
Coût estimé : 68 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 600m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 13.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 6435€/mois
Loyer annuel estimé : 77217€/an
Fourchette totale : 5208€ - 7951€/mois
Fourchette annuelle : 62492€ - 95411€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 162 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 799,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :338,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 6 138,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :577 669,43€
Coût de l'assurance :101 692,50€
Taxe foncière : 7 721,67€/an
Soit par mois : 643,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 434,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 782,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-347,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m² (surface maison principale)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 16 fenêtres (estimation pour 130 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon de 40 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: maison complète
Raison: Électricité à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :244 200 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 100€
    Isolation combles: 130 m² × 70€/m² = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 100€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12100€ = 12100€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1200€/fenêtre = 19200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:7 200€
    Rénovation salon: 40 m² × 180€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:60 000€
    Mise aux normes électricité: 600 m² × 100€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Total Estimation:102 100€
    Somme des coûts des travaux.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luynes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 435 €/mois
Revenus locatifs annuels : 77 217 €/an
Calcul : 6 435 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 39 821 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 162 200 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 068 €/an
Calcul : 339 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 244 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 295 810 €
Revenus locatifs : +77 217 €
Charges déductibles : -295 810 €
Résultat foncier Année 1 : -218 593 €(Déficit de 218 593 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 197 193 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 51 610 €/an
Revenus locatifs : +77 217 €
Charges déductibles : -51 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 607 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 197193.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 850 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 552 500 €(65% de 850 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 20 091 €/an
Calcul : 552 500 € × 3,636% = 20 091 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
177 217 €295 848 €39 858 €-218 631 €21 400 €197 231 €197 231 €
278 761 €50 599 €38 810 €28 162 €--169 069 €
380 336 €49 514 €37 725 €30 822 €--138 247 €
481 943 €48 390 €36 601 €33 553 €--104 694 €
583 582 €47 227 €35 438 €36 355 €--68 339 €
685 254 €46 023 €34 233 €39 231 €--29 108 €
786 959 €44 776 €32 987 €42 183 €---
888 698 €43 485 €31 696 €45 212 €---
990 472 €42 149 €30 360 €48 323 €---
1092 281 €40 766 €28 976 €51 515 €---
1194 127 €39 334 €27 544 €54 793 €---
1296 009 €37 851 €26 062 €58 158 €---
1397 929 €36 316 €24 527 €61 613 €---
1499 888 €34 727 €22 938 €65 161 €---
15101 886 €33 082 €21 293 €68 804 €---
16103 924 €31 379 €19 590 €72 544 €---
17106 002 €29 616 €17 827 €76 386 €---
18108 122 €27 791 €16 002 €80 331 €---
19110 285 €25 901 €14 112 €84 383 €---
20112 490 €23 945 €12 156 €88 545 €---
21114 740 €21 920 €10 131 €92 820 €---
22117 035 €19 824 €8 034 €97 211 €---
23119 376 €17 653 €5 864 €101 722 €---
24121 763 €15 406 €3 617 €106 357 €---
25124 198 €13 080 €1 291 €111 118 €---
TOTAL2 473 275 €1 116 604 €577 669 €1 356 672 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 356 672 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 77 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +16 216 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+16 216 €-6 420 €+22 636 €
2+16 216 €0 €+16 216 €
3+16 216 €0 €+16 216 €
4+16 216 €0 €+16 216 €
5+16 216 €0 €+16 216 €
6+16 216 €0 €+16 216 €
7+16 216 €+3 922 €+12 294 €
8+16 216 €+13 564 €+2 652 €
9+16 216 €+14 497 €+1 719 €
10+16 216 €+15 455 €+761 €
11+16 216 €+16 438 €-222 €
12+16 216 €+17 447 €-1 231 €
13+16 216 €+18 484 €-2 268 €
14+16 216 €+19 548 €-3 332 €
15+16 216 €+20 641 €-4 425 €
16+16 216 €+21 763 €-5 547 €
17+16 216 €+22 916 €-6 700 €
18+16 216 €+24 099 €-7 883 €
19+16 216 €+25 315 €-9 099 €
20+16 216 €+26 563 €-10 347 €
21+16 216 €+27 846 €-11 630 €
22+16 216 €+29 163 €-12 947 €
23+16 216 €+30 517 €-14 301 €
24+16 216 €+31 907 €-15 691 €
25+16 216 €+33 335 €-17 119 €
Total+405 400 €+407 001 €+-1 601 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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