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Maison 10 pièces 260 m²

Bien expiré
VilleAngoulême (16)
Surface260m²
Coût Total306 175€
Loyer Annuel28 041€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+501€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 792 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 729,97 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Contemporaine de 10 pièces principales

Proche commerces et bus, découvrez les volumes généreux et le cachet de cette maison. Ses 60 m² de séjour, alliant pierres apparentes, poutres, plafond cathédrale et mezzanine, s'ouvrent sur un grand terrain plat et arboré. Vous profiterez de 5 chambres dont 3 de plain-pied et 2 avec dressing. Travaux de rénovation à prévoir. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 5.44% Référence annonce : 419-9099U Date de réalisation du diagnostic : 07/11/2024 Prix hors honoraires : 180 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 830 € et 7 930 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.637060, 0.152210
Total : 306 175€
Prix d'acquisition : 189 792€
Travaux : 101 200€
Valeur du bien : 290 992€
Frais de notaire : 15 183€
Coût estimé : 15 183€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 2337€/mois
Loyer annuel estimé : 28041€/an
Fourchette totale : 1854€ - 2946€/mois
Fourchette annuelle : 22244€ - 35350€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 11.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 175€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 513,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :89,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 602,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 770,08€
Coût de l'assurance :26 790,31€
Taxe foncière : 2 804,15€/an
Soit par mois : 233,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 336,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 836,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :500,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 260 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale.
Quantité: 260 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 200 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:10 400€
    Isolation toiture/combles: 260 m² × 40€/m² = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:28 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 32 fenêtres × 900€/fenêtre = 28800€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:5 200€
    Mise aux normes plomberie: 260 m² × 20€/m² = 5200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 337 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 041 €/an
Calcul : 2 337 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 175 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 072 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 804 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 292 €
Revenus locatifs : +28 041 €
Charges déductibles : -115 292 €
Résultat foncier Année 1 : -87 251 €(Déficit de 87 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 851 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 092 €/an
Revenus locatifs : +28 041 €
Charges déductibles : -14 092 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 949 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65851.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 792 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 365 €(65% de 189 792 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 486 €/an
Calcul : 123 365 € × 3,636% = 4 486 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 041 €115 302 €10 227 €-87 261 €21 400 €65 861 €65 861 €
228 602 €13 830 €9 954 €14 772 €--51 089 €
329 174 €13 548 €9 673 €15 626 €--35 463 €
429 758 €13 257 €9 381 €16 501 €--18 962 €
530 353 €12 956 €9 080 €17 397 €--1 565 €
630 960 €12 644 €8 769 €18 316 €---
731 579 €12 322 €8 446 €19 257 €---
832 211 €11 989 €8 113 €20 222 €---
932 855 €11 644 €7 768 €21 211 €---
1033 512 €11 287 €7 411 €22 225 €---
1134 182 €10 918 €7 042 €23 264 €---
1234 866 €10 537 €6 661 €24 329 €---
1335 563 €10 142 €6 266 €25 421 €---
1436 275 €9 734 €5 858 €26 541 €---
1537 000 €9 311 €5 436 €27 689 €---
1637 740 €8 875 €4 999 €28 865 €---
1738 495 €8 423 €4 547 €30 072 €---
1839 265 €7 956 €4 080 €31 309 €---
1940 050 €7 473 €3 597 €32 578 €---
2040 851 €6 973 €3 097 €33 878 €---
2141 668 €6 456 €2 580 €35 212 €---
2242 501 €5 921 €2 045 €36 581 €---
2343 352 €5 368 €1 492 €37 984 €---
2444 219 €4 796 €920 €39 423 €---
2545 103 €4 204 €328 €40 899 €---
TOTAL898 176 €345 864 €147 770 €552 312 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 552 312 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 889 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 889 €-6 420 €+12 309 €
2+5 889 €0 €+5 889 €
3+5 889 €0 €+5 889 €
4+5 889 €0 €+5 889 €
5+5 889 €0 €+5 889 €
6+5 889 €+5 025 €+864 €
7+5 889 €+5 777 €+112 €
8+5 889 €+6 067 €-178 €
9+5 889 €+6 363 €-474 €
10+5 889 €+6 668 €-779 €
11+5 889 €+6 979 €-1 090 €
12+5 889 €+7 299 €-1 410 €
13+5 889 €+7 626 €-1 737 €
14+5 889 €+7 962 €-2 073 €
15+5 889 €+8 307 €-2 418 €
16+5 889 €+8 660 €-2 771 €
17+5 889 €+9 022 €-3 133 €
18+5 889 €+9 393 €-3 504 €
19+5 889 €+9 773 €-3 884 €
20+5 889 €+10 164 €-4 275 €
21+5 889 €+10 564 €-4 675 €
22+5 889 €+10 974 €-5 085 €
23+5 889 €+11 395 €-5 506 €
24+5 889 €+11 827 €-5 938 €
25+5 889 €+12 270 €-6 381 €
Total+147 225 €+165 694 €+-18 469 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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