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Appartement 3 pièces 35 m²

VilleEauze (32)
Surface35
Coût Total75 600
Loyer Annuel3 321
Rentabilité4.39%
Cashflow/mois-147
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 142,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 35 m²

L'Agence Elusate vous propose ce charmant appartement T3; en très bon état, situé au sein d'une résidence de tourisme avec golf et piscine. D'une superficie d'environ 39 m2, ce bien se compose de deux chambres et peut accueillir 4 à 6 personnes. Il dispose également d'une agréable pièce de vie avec kitchenette ouverte sur un balcon donnant sur la piscine, idéale pour profiter de séjours en famille ou entre amis. La résidence de loisirs est ouverte d'avril à novembre et offre un cadre de détente privilégié avec accès à la piscine et aux espaces communs. Le bien est actuellement soumis à un bail commercial, avec une possibilité de sortie en Novembre 2030. Vous bénéficiez également d'un droit d'occupation de 2 semaines par an pendant la durée du bail. A son échéance, vous pourrez disposer librement du logement.

Surface : 35 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Eauze
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32800
Coordonnées : 43.859253, 0.098888
Total : 75 600
Prix d'acquisition : 40 000
Travaux : 32 400
Valeur du bien : 72 400
Frais de notaire : 3 200
Coût estimé : 3 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 277€/mois
Loyer annuel estimé : 3321€/an
Fourchette totale : 213€ - 360€/mois
Fourchette annuelle : 2553€ - 4319€/an
Rentabilité brute :4.39%
Fourchette de rentabilité :3.38% - 5.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 330,36 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 563
Prix d'achat :40 000
Décote à l'achat :-6 563 (-14.1%)
Marge achat-revente :-29 037€ (-62.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :377,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :18,90€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 396,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 698,30
Coût de l'assurance :5 670,00
Taxe foncière : 332,08€/an
Soit par mois : 27,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 276,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 424,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 400(926 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 600
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 900€ = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eauze (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les postes où applicable.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 277 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 321 €/an
Calcul : 277 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 600 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 227 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 332 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 557
Revenus locatifs : +3 321
Charges déductibles : -35 557
Résultat foncier Année 1 : -32 236(Déficit de 32 236 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 836
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 157 €/an
Revenus locatifs : +3 321
Charges déductibles : -3 157
Résultat foncier Années 2+ : 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10835.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 32135 5592 600-32 23821 400 €10 838 €10 838 €
23 3873 0912 532296--10 542 €
33 4553 0202 461435--10 107 €
43 5242 9472 388577--9 530 €
53 5952 8712 312723--8 806 €
63 6662 7932 234874--7 932 €
73 7402 7112 1521 028--6 904 €
83 8152 6272 0681 187--5 717 €
93 8912 5401 9811 351--4 366 €
103 9692 4501 8911 519--2 847 €
114 0482 3571 7981 692--1 155 €
124 1292 2601 7011 869---
134 2122 1601 6012 052---
144 2962 0561 4972 240---
154 3821 9491 3902 433---
164 4691 8381 2792 632---
174 5591 7231 1642 836---
184 6501 6041 0453 046---
194 7431 4809213 263---
204 8381 3537943 485---
214 9351 2206613 714---
225 0331 0835253 950---
235 1349423834 192---
245 2377952364 442---
255 341643844 698---
TOTAL106 36784 07037 69822 29721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 297
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 321 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +697 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+697-6 420+7 117
2+6970+697
3+6970+697
4+6970+697
5+6970+697
6+6970+697
7+6970+697
8+6970+697
9+6970+697
10+6970+697
11+6970+697
12+697+561+136
13+697+616+81
14+697+672+25
15+697+730-33
16+697+790-93
17+697+851-154
18+697+914-217
19+697+979-282
20+697+1 046-349
21+697+1 114-417
22+697+1 185-488
23+697+1 258-561
24+697+1 332-635
25+697+1 409-712
Total+17 425+7 036+10 389
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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