Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 6 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleRoudouallec (56)
Surface80m²
Coût Total97 930€
Loyer Annuel6 697€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 620 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 532,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 80 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial NOTAIRE PARTENAIRE, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - ROUDOUALLEC (56110)

ROUDOUALLEC : Immeuble à usage de commerce et d'habitation dont la distribution est la suivante :  -Rez-de-chaussée : cuisine, ancien commerce  - Au 1 er étage : deux chambres, WC, dressing, salle de bain (baignoire, lavabo)  - Au 2ème étage : deux pièces   Le tout sur 44 m²

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude NOTAIRE PARTENAIRE, SELARL - Notaires à Gourin - N° SIRET : 87842756600012

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 80 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/04/2025

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 300 € et 4 500 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Roudouallec
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56110
Coordonnées : 48.133430, -3.693191
Total : 97 930€
Prix d'acquisition : 42 620€
Travaux : 51 900€
Valeur du bien : 94 520€
Frais de notaire : 3 410€
Coût estimé : 3 410€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6697€/an
Fourchette totale : 440€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5275€ - 8501€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 930€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :483,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 264,22€
Coût de l'assurance :8 568,87€
Taxe foncière : 669,68€/an
Soit par mois : 55,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 558,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Amélioration de l'espace de rangement avec mobilier ancien
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible - nécessite des améliorations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 900 €(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 3 500€
  • Isolation:3 200€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 40€/m² = 3200€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 8 000€, Électroménager: 1 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1 400€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Autres pièces - Rénovation:800€
    Amélioration espace de rangement: 4 m² × 200€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roudouallec (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude, Autres pièces - Rénovation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 697 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 930 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 180 €
Revenus locatifs : +6 697 €
Charges déductibles : -56 180 €
Résultat foncier Année 1 : -49 483 €(Déficit de 49 483 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 083 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 280 €/an
Revenus locatifs : +6 697 €
Charges déductibles : -4 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28083.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 620 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 703 €(65% de 42 620 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 007 €/an
Calcul : 27 703 € × 3,636% = 1 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 697 €56 183 €3 271 €-49 487 €21 400 €28 087 €28 087 €
26 831 €4 196 €3 184 €2 634 €--25 452 €
36 967 €4 106 €3 094 €2 861 €--22 591 €
47 107 €4 013 €3 001 €3 094 €--19 498 €
57 249 €3 917 €2 904 €3 332 €--16 166 €
67 394 €3 817 €2 805 €3 577 €--12 589 €
77 542 €3 714 €2 702 €3 828 €--8 761 €
87 692 €3 607 €2 595 €4 085 €--4 676 €
97 846 €3 497 €2 485 €4 349 €--327 €
108 003 €3 383 €2 371 €4 620 €---
118 163 €3 265 €2 253 €4 898 €---
128 327 €3 143 €2 130 €5 184 €---
138 493 €3 017 €2 004 €5 476 €---
148 663 €2 886 €1 874 €5 777 €---
158 836 €2 751 €1 739 €6 085 €---
169 013 €2 611 €1 599 €6 402 €---
179 193 €2 467 €1 454 €6 726 €---
189 377 €2 317 €1 305 €7 060 €---
199 565 €2 163 €1 150 €7 402 €---
209 756 €2 003 €991 €7 753 €---
219 951 €1 838 €825 €8 113 €---
2210 150 €1 667 €654 €8 483 €---
2310 353 €1 490 €477 €8 863 €---
2410 560 €1 307 €294 €9 253 €---
2510 771 €1 117 €105 €9 654 €---
TOTAL214 499 €124 475 €47 264 €90 024 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 024 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 406 €-6 420 €+7 826 €
2+1 406 €0 €+1 406 €
3+1 406 €0 €+1 406 €
4+1 406 €0 €+1 406 €
5+1 406 €0 €+1 406 €
6+1 406 €0 €+1 406 €
7+1 406 €0 €+1 406 €
8+1 406 €0 €+1 406 €
9+1 406 €0 €+1 406 €
10+1 406 €+1 288 €+118 €
11+1 406 €+1 470 €-64 €
12+1 406 €+1 555 €-149 €
13+1 406 €+1 643 €-237 €
14+1 406 €+1 733 €-327 €
15+1 406 €+1 826 €-420 €
16+1 406 €+1 920 €-514 €
17+1 406 €+2 018 €-612 €
18+1 406 €+2 118 €-712 €
19+1 406 €+2 221 €-815 €
20+1 406 €+2 326 €-920 €
21+1 406 €+2 434 €-1 028 €
22+1 406 €+2 545 €-1 139 €
23+1 406 €+2 659 €-1 253 €
24+1 406 €+2 776 €-1 370 €
25+1 406 €+2 896 €-1 490 €
Total+35 150 €+27 007 €+8 143 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →