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Pavillon 11 pièces 235 m²

VilleRéalville (82)
Surface235m²
Coût Total274 870€
Loyer Annuel24 883€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+444€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 235 m²
Prix au m² : 787,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon de 11 pièces principales

Venez découvrir cette maison à rénover sur l'axe Montauban Caussade, à moins de 5 mns des commerces. Idéale pour une grande famille, cette propriété offre également la possibilité, avec ses 2 entrées indépendantes, d'être aménagée en 2 logements distincts. Vous profiterez également de sa piscine et d'un terrain de plus de 2800 m². Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 5.68% Référence annonce : 346-1338 Date de réalisation du diagnostic : 20/04/2026 Prix hors honoraires : 175 057 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 560 € et 7 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Réalville
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82440
Coordonnées : 44.128548, 1.472740
Total : 274 870€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 75 070€
Valeur du bien : 260 070€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 235m²
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 10.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 2074€/mois
Loyer annuel estimé : 24883€/an
Fourchette totale : 1703€ - 2525€/mois
Fourchette annuelle : 20436€ - 30299€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 11.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 791,67 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :421 042 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-236 042€ (-56.1%)
Marge achat-revente :146 172€ (34.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 342,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :80,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 422,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 847,58€
Coût de l'assurance :24 051,12€
Taxe foncière : 2 488,34€/an
Soit par mois : 207,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 073,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 629,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :443,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 235 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 235 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 070 €(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 400€
    Isolation des combles: 235 m² × 40€/m² = 9400€, Main d'œuvre: 50€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres:26 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 29 fenêtres × 900€ = 26100€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 120€/m² = 4320€
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 51 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 074 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 883 €/an
Calcul : 2 074 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 872 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 870 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 962 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 488 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 392 €
Revenus locatifs : +24 883 €
Charges déductibles : -87 392 €
Résultat foncier Année 1 : -62 509 €(Déficit de 62 509 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 109 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 322 €/an
Revenus locatifs : +24 883 €
Charges déductibles : -12 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 561 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41108.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 883 €87 401 €8 881 €-62 518 €21 400 €41 118 €41 118 €
225 381 €12 091 €8 641 €13 290 €--27 828 €
325 889 €11 843 €8 393 €14 046 €--13 782 €
426 406 €11 587 €8 137 €14 819 €---
526 935 €11 322 €7 872 €15 612 €---
627 473 €11 049 €7 599 €16 424 €---
728 023 €10 766 €7 316 €17 256 €---
828 583 €10 475 €7 024 €18 109 €---
929 155 €10 173 €6 723 €18 982 €---
1029 738 €9 861 €6 411 €19 876 €---
1130 333 €9 540 €6 089 €20 793 €---
1230 939 €9 207 €5 757 €21 732 €---
1331 558 €8 863 €5 413 €22 695 €---
1432 189 €8 508 €5 058 €23 681 €---
1532 833 €8 141 €4 691 €24 692 €---
1633 490 €7 762 €4 312 €25 727 €---
1734 160 €7 371 €3 920 €26 789 €---
1834 843 €6 966 €3 516 €27 876 €---
1935 540 €6 548 €3 098 €28 991 €---
2036 250 €6 116 €2 666 €30 134 €---
2136 975 €5 670 €2 220 €31 305 €---
2237 715 €5 209 €1 759 €32 506 €---
2338 469 €4 733 €1 282 €33 736 €---
2439 239 €4 241 €790 €34 998 €---
2540 023 €3 732 €282 €36 291 €---
TOTAL797 022 €289 177 €127 848 €507 845 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 507 845 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 226 €-6 420 €+11 646 €
2+5 226 €0 €+5 226 €
3+5 226 €0 €+5 226 €
4+5 226 €+311 €+4 915 €
5+5 226 €+4 684 €+542 €
6+5 226 €+4 927 €+299 €
7+5 226 €+5 177 €+49 €
8+5 226 €+5 433 €-207 €
9+5 226 €+5 695 €-469 €
10+5 226 €+5 963 €-737 €
11+5 226 €+6 238 €-1 012 €
12+5 226 €+6 520 €-1 294 €
13+5 226 €+6 808 €-1 582 €
14+5 226 €+7 104 €-1 878 €
15+5 226 €+7 407 €-2 181 €
16+5 226 €+7 718 €-2 492 €
17+5 226 €+8 037 €-2 811 €
18+5 226 €+8 363 €-3 137 €
19+5 226 €+8 697 €-3 471 €
20+5 226 €+9 040 €-3 814 €
21+5 226 €+9 392 €-4 166 €
22+5 226 €+9 752 €-4 526 €
23+5 226 €+10 121 €-4 895 €
24+5 226 €+10 499 €-5 273 €
25+5 226 €+10 887 €-5 661 €
Total+130 650 €+152 353 €+-21 703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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