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Foncia vous propose cet appartement T4 entièrement coup de coeur et rénové

VilleSaint-Herblain (44)
Surface80
Coût Total180 110
Loyer Annuel11 762
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-50
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 837,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Foncia vous propose cet appartement T4 entièrement coup de coeur et rénové - Appartement T4 en dernier étage avec balcon – Saint-Herblain Est L’agence Foncia vous propose ce bel appartement T4 situé au dernier étage d’une résidence verdoyante, offrant une vue dégagée et une agréable exposition Ouest. Dès l’entrée, vous découvrirez une spacieuse pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte, aménagée et équipée, idéale pour partager des moments conviviaux. L’espace nuit comprend trois chambres, un dégagement avec placards, une salle d’eau ainsi que des WC séparés. Une place de parking extérieure et une cave individuelle complètent ce bien. Idéalement situé à Saint-Herblain Est, au sein d’une copropriété entourée d’espaces verts, l’appartement bénéficie d’un emplacement recherché, à proximité immédiate des transports, commerces et écoles.

Julie. FOURRIER Agent commercial [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] RSAC n°809 467 459 à NANTES FONCIA Saint-Herblain 39 Rue d'Aquitaine - 44800 Saint-Herblain - CPI74012016000012160

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 270 € et 1 760 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.205765, -1.622911
Total : 180 110
Prix d'acquisition : 147 000
Travaux : 21 350
Valeur du bien : 168 350
Frais de notaire : 11 760
Coût estimé : 11 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 980€/mois
Loyer annuel estimé : 11762€/an
Fourchette totale : 829€ - 1159€/mois
Fourchette annuelle : 9947€ - 13909€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 973,2 €/m²
Basé sur :152 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 856
Prix d'achat :147 000
Décote à l'achat :-10 856 (-6.9%)
Marge achat-revente :-22 254€ (-14.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 110
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :879,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 932,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 772,79
Coût de l'assurance :15 759,63
Taxe foncière : 1 176,22€/an
Soit par mois : 98,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 980,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 030,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante dans les chambres
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 350(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture chambres:1 350
    Peinture murs 3 chambres (environ 45 m²): 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant nouveaux placards, plan de travail, plomberie et électricité) + Main d'œuvre: 2000€
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant nouvelle douche/baignoire, lavabo, plomberie et électricité) + Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Herblain (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 762 €/an
Calcul : 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 813 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 110 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 176 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 970
Revenus locatifs : +11 762
Charges déductibles : -28 970
Résultat foncier Année 1 : -17 208(Déficit de 17 208 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 508
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 620 €/an
Revenus locatifs : +11 762
Charges déductibles : -7 620
Résultat foncier Années 2+ : 4 142 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6507.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 76228 9765 819-17 21310 700 €6 513 €6 513 €
211 9977 4685 6624 529--1 984 €
312 2377 3065 4994 931---
412 4827 1385 3325 344---
512 7326 9655 1585 767---
612 9866 7864 9796 201---
713 2466 6004 7946 646---
813 5116 4094 6037 102---
913 7816 2124 4057 570---
1014 0576 0074 2018 049---
1114 3385 7973 9908 541---
1214 6255 5793 7729 046---
1314 9175 3533 5479 564---
1415 2165 1213 31410 095---
1515 5204 8803 07410 639---
1615 8304 6322 82511 198---
1716 1474 3762 56911 771---
1816 4704 1102 30412 359---
1916 7993 8362 03012 963---
2017 1353 5531 74713 582---
2117 4783 2611 45514 217---
2217 8272 9591 15214 868---
2318 1842 64784015 537---
2418 5482 32451816 223---
2518 9191 99118516 927---
TOTAL376 745150 28883 773226 45710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 457
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 470-3 210+5 680
2+2 4700+2 470
3+2 470+884+1 586
4+2 470+1 603+867
5+2 470+1 730+740
6+2 470+1 860+610
7+2 470+1 994+476
8+2 470+2 131+339
9+2 470+2 271+199
10+2 470+2 415+55
11+2 470+2 562-92
12+2 470+2 714-244
13+2 470+2 869-399
14+2 470+3 028-558
15+2 470+3 192-722
16+2 470+3 359-889
17+2 470+3 531-1 061
18+2 470+3 708-1 238
19+2 470+3 889-1 419
20+2 470+4 075-1 605
21+2 470+4 265-1 795
22+2 470+4 461-1 991
23+2 470+4 661-2 191
24+2 470+4 867-2 397
25+2 470+5 078-2 608
Total+61 750+67 937+-6 187
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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