Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Proche commerces

Bien expiré
VilleBordezac (30)
Surface110m²
Coût Total195 920€
Loyer Annuel11 389€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 081,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 5 pièces, 500 m² de terrain

Dans un quartier calme, maison ancienne Sans vis à vis, offrant 110 m² env. Répartis entre le rez-de-chaussée et le 1er étage, des travaux de rafraîchissements sont à prévoir (remise aux normes électriques, confort à apporter...) - Caves - Joli jardin clos de 500 m² avec puits - A découvrir...

Ville : Bordezac
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30160
Coordonnées : 44.314820, 4.077370
Total : 195 920€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 67 400€
Valeur du bien : 186 400€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 11.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 949€/mois
Loyer annuel estimé : 11389€/an
Fourchette totale : 718€ - 1255€/mois
Fourchette annuelle : 8614€ - 15057€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :964,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :58,78€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 022,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 307,09€
Coût de l'assurance :17 632,80€
Taxe foncière : 1 138,87€/an
Soit par mois : 94,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 949,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 117,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (110 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État 3/5 visible - remise aux normes électriques nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 400 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 400€
    Isolation combles: 110 m² × 40€/m² = 4400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€/fenêtre = 14000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordezac (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 389 €/an
Calcul : 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 460 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 920 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 704 €
Revenus locatifs : +11 389 €
Charges déductibles : -75 704 €
Résultat foncier Année 1 : -64 315 €(Déficit de 64 315 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 915 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 304 €/an
Revenus locatifs : +11 389 €
Charges déductibles : -8 304 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 085 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42915.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 389 €75 710 €6 466 €-64 322 €21 400 €42 922 €42 922 €
211 616 €8 137 €6 293 €3 479 €--39 442 €
311 849 €7 958 €6 114 €3 891 €--35 552 €
412 086 €7 773 €5 929 €4 313 €--31 239 €
512 327 €7 582 €5 738 €4 746 €--26 494 €
612 574 €7 384 €5 540 €5 190 €--21 304 €
712 825 €7 180 €5 336 €5 646 €--15 658 €
813 082 €6 968 €5 124 €6 114 €--9 544 €
913 344 €6 750 €4 905 €6 594 €--2 951 €
1013 610 €6 524 €4 679 €7 087 €---
1113 883 €6 290 €4 446 €7 593 €---
1214 160 €6 048 €4 204 €8 112 €---
1314 444 €5 799 €3 954 €8 645 €---
1414 732 €5 540 €3 696 €9 192 €---
1515 027 €5 273 €3 429 €9 754 €---
1615 328 €4 997 €3 153 €10 330 €---
1715 634 €4 712 €2 868 €10 922 €---
1815 947 €4 417 €2 573 €11 530 €---
1916 266 €4 112 €2 267 €12 154 €---
2016 591 €3 796 €1 952 €12 795 €---
2116 923 €3 470 €1 626 €13 453 €---
2217 261 €3 133 €1 289 €14 129 €---
2317 607 €2 784 €940 €14 823 €---
2417 959 €2 424 €579 €15 535 €---
2518 318 €2 051 €207 €16 267 €---
TOTAL364 782 €206 812 €93 307 €157 971 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 971 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 389 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 392 €-6 420 €+8 812 €
2+2 392 €0 €+2 392 €
3+2 392 €0 €+2 392 €
4+2 392 €0 €+2 392 €
5+2 392 €0 €+2 392 €
6+2 392 €0 €+2 392 €
7+2 392 €0 €+2 392 €
8+2 392 €0 €+2 392 €
9+2 392 €0 €+2 392 €
10+2 392 €+1 241 €+1 151 €
11+2 392 €+2 278 €+114 €
12+2 392 €+2 434 €-42 €
13+2 392 €+2 593 €-201 €
14+2 392 €+2 758 €-366 €
15+2 392 €+2 926 €-534 €
16+2 392 €+3 099 €-707 €
17+2 392 €+3 277 €-885 €
18+2 392 €+3 459 €-1 067 €
19+2 392 €+3 646 €-1 254 €
20+2 392 €+3 839 €-1 447 €
21+2 392 €+4 036 €-1 644 €
22+2 392 €+4 239 €-1 847 €
23+2 392 €+4 447 €-2 055 €
24+2 392 €+4 661 €-2 269 €
25+2 392 €+4 880 €-2 488 €
Total+59 800 €+47 391 €+12 409 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →