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Appartement Champigny Sur Marne 2 pièce(s) 55 m2

VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface55m²
Coût Total214 642€
Loyer Annuel14 954€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 725,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 55 m², 2 pièces, 1 balcon

Quartier Plant Dans une résidence bien entretenue avec gardien, nous vous proposons cet appartement 2 pièces. Un bien lumineux et à l'agencement idéal qui se compose comme suit : Entrée, séjour, cuisine, chambre, une salle d'eau, un Wc et un balcon. Une cave complète ce bien. Vous serez séduits par : - Son calme. - Son potentiel, idéal pour un investissement ou un 1er achat. - Son emplacement, vous serez à proximité (7 minutes à pied) de la future ligne de métro 15. Au plaisir de vous le présenter ! Copropriété de 498 lots - dont 217 lots habitation. Charges annuelles : 2580 euros. Zachary Messaoudi (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 977709567 - Creteil.

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.821230, 2.495570
Total : 214 642€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 52 750€
Valeur du bien : 202 650€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 22.66€/m²/mois
Fourchette : 18.69€ - 27.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1246€/mois
Loyer annuel estimé : 14954€/an
Fourchette totale : 1028€ - 1511€/mois
Fourchette annuelle : 12335€ - 18128€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 604,17 €/m²
Basé sur :269 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 229 €
Prix d'achat :149 900 €
Décote à l'achat :-48 329€ (-24.4%)
Marge achat-revente :-16 413€ (-8.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 642€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 072,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :62,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 134,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 032,25€
Coût de l'assurance :18 781,18€
Taxe foncière : 1 495,36€/an
Soit par mois : 124,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 215,00€/mois
Soit par an : 2 580,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 246,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 474,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - rénovation nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2m × 3m
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 750 €(959 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:23 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:950€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 246 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 954 €/an
Calcul : 1 246 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 642 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 751 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 495 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 580 €/an
Calcul : 215 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 952 €
Revenus locatifs : +14 954 €
Charges déductibles : -64 952 €
Résultat foncier Année 1 : -49 999 €(Déficit de 49 999 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 599 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 202 €/an
Revenus locatifs : +14 954 €
Charges déductibles : -12 202 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 751 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28598.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 954 €64 959 €7 383 €-50 006 €21 400 €28 606 €28 606 €
215 253 €12 015 €7 189 €3 237 €--25 368 €
315 558 €11 815 €6 988 €3 743 €--21 625 €
415 869 €11 607 €6 780 €4 262 €--17 363 €
516 186 €11 391 €6 565 €4 795 €--12 568 €
616 510 €11 169 €6 342 €5 341 €--7 226 €
716 840 €10 938 €6 111 €5 902 €--1 324 €
817 177 €10 699 €5 872 €6 478 €---
917 521 €10 452 €5 625 €7 069 €---
1017 871 €10 196 €5 369 €7 675 €---
1118 228 €9 930 €5 104 €8 298 €---
1218 593 €9 656 €4 829 €8 937 €---
1318 965 €9 372 €4 545 €9 593 €---
1419 344 €9 077 €4 251 €10 267 €---
1519 731 €8 773 €3 946 €10 958 €---
1620 126 €8 457 €3 631 €11 668 €---
1720 528 €8 131 €3 304 €12 397 €---
1820 939 €7 793 €2 966 €13 146 €---
1921 357 €7 442 €2 616 €13 915 €---
2021 785 €7 080 €2 253 €14 705 €---
2122 220 €6 705 €1 878 €15 516 €---
2222 665 €6 316 €1 489 €16 349 €---
2323 118 €5 914 €1 087 €17 204 €---
2423 580 €5 497 €671 €18 083 €---
2524 052 €5 066 €239 €18 986 €---
TOTAL478 968 €280 447 €107 032 €198 521 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 521 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 954 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 140 €-6 420 €+9 560 €
2+3 140 €0 €+3 140 €
3+3 140 €0 €+3 140 €
4+3 140 €0 €+3 140 €
5+3 140 €0 €+3 140 €
6+3 140 €0 €+3 140 €
7+3 140 €0 €+3 140 €
8+3 140 €+1 546 €+1 594 €
9+3 140 €+2 121 €+1 019 €
10+3 140 €+2 303 €+837 €
11+3 140 €+2 489 €+651 €
12+3 140 €+2 681 €+459 €
13+3 140 €+2 878 €+262 €
14+3 140 €+3 080 €+60 €
15+3 140 €+3 287 €-147 €
16+3 140 €+3 500 €-360 €
17+3 140 €+3 719 €-579 €
18+3 140 €+3 944 €-804 €
19+3 140 €+4 175 €-1 035 €
20+3 140 €+4 411 €-1 271 €
21+3 140 €+4 655 €-1 515 €
22+3 140 €+4 905 €-1 765 €
23+3 140 €+5 161 €-2 021 €
24+3 140 €+5 425 €-2 285 €
25+3 140 €+5 696 €-2 556 €
Total+78 500 €+59 556 €+18 944 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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