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Maison 2 pièces 42 m²

Bien expiré
VilleFéniers (23)
Surface42m²
Coût Total67 980€
Loyer Annuel3 269€
Rentabilité4.81%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 28 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 42 m² - Maison 2 pièces 42 m²

Maison de Bourg à rafraîchir, idéale pour un pied à terre ou un investissement locatif. Jardin non attenant Patrick Pinchon (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 808949804 - GUERET.

Surface : 42 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/03/2012

Consommation énergie primaire : 703 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Féniers
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23100
Coordonnées : 45.746748, 2.116259
Total : 67 980€
Prix d'acquisition : 28 000€
Travaux : 37 740€
Valeur du bien : 65 740€
Frais de notaire : 2 240€
Coût estimé : 2 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 272€/mois
Loyer annuel estimé : 3269€/an
Fourchette totale : 216€ - 343€/mois
Fourchette annuelle : 2593€ - 4121€/an
Rentabilité brute :4.81%
Fourchette de rentabilité :3.81% - 6.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :334,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :19,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 354,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 483,90€
Coût de l'assurance :5 948,25€
Taxe foncière : 326,92€/an
Soit par mois : 27,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 272,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 381,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 703 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (42 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible - sol en état mauvais nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en papier peint usé nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en linoléum par un revêtement plus moderne
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - sol en linoléum nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en pierre apparente nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 740 €(899 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Isolation:2 000€
    Isolation toiture/combles: 42 m² × 40€/m² = 1680€, Main d'œuvre: 320€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 272 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 269 €/an
Calcul : 272 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 248 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 980 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 238 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 327 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 553 €
Revenus locatifs : +3 269 €
Charges déductibles : -40 553 €
Résultat foncier Année 1 : -37 284 €(Déficit de 37 284 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 884 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 813 €/an
Revenus locatifs : +3 269 €
Charges déductibles : -2 813 €
Résultat foncier Années 2+ : 456 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15883.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 28 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 200 €(65% de 28 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 662 €/an
Calcul : 18 200 € × 3,636% = 662 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 269 €40 555 €2 250 €-37 286 €21 400 €15 886 €15 886 €
23 335 €2 755 €2 190 €580 €--15 306 €
33 401 €2 693 €2 128 €708 €--14 598 €
43 469 €2 629 €2 064 €841 €--13 757 €
53 539 €2 562 €1 997 €977 €--12 781 €
63 609 €2 493 €1 928 €1 116 €--11 664 €
73 682 €2 422 €1 857 €1 259 €--10 405 €
83 755 €2 349 €1 784 €1 407 €--8 998 €
93 830 €2 273 €1 708 €1 558 €--7 441 €
103 907 €2 194 €1 629 €1 713 €--5 728 €
113 985 €2 113 €1 548 €1 872 €--3 855 €
124 065 €2 029 €1 464 €2 036 €---
134 146 €1 942 €1 377 €2 204 €---
144 229 €1 852 €1 287 €2 377 €---
154 314 €1 759 €1 194 €2 555 €---
164 400 €1 663 €1 098 €2 737 €---
174 488 €1 564 €999 €2 924 €---
184 578 €1 461 €896 €3 117 €---
194 669 €1 355 €790 €3 315 €---
204 763 €1 245 €680 €3 518 €---
214 858 €1 131 €566 €3 727 €---
224 955 €1 014 €449 €3 941 €---
235 054 €892 €327 €4 162 €---
245 155 €767 €202 €4 389 €---
255 258 €637 €72 €4 621 €---
TOTAL104 713 €84 345 €32 484 €20 368 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 20 368 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+687 €-6 420 €+7 107 €
2+687 €0 €+687 €
3+687 €0 €+687 €
4+687 €0 €+687 €
5+687 €0 €+687 €
6+687 €0 €+687 €
7+687 €0 €+687 €
8+687 €0 €+687 €
9+687 €0 €+687 €
10+687 €0 €+687 €
11+687 €0 €+687 €
12+687 €+611 €+76 €
13+687 €+661 €+26 €
14+687 €+713 €-26 €
15+687 €+766 €-79 €
16+687 €+821 €-134 €
17+687 €+877 €-190 €
18+687 €+935 €-248 €
19+687 €+994 €-307 €
20+687 €+1 055 €-368 €
21+687 €+1 118 €-431 €
22+687 €+1 182 €-495 €
23+687 €+1 249 €-562 €
24+687 €+1 317 €-630 €
25+687 €+1 386 €-699 €
Total+17 175 €+7 267 €+9 908 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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