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Appartement à vendre

VilleDéville-lès-Rouen (76)
Surface76.1m²
Coût Total155 820€
Loyer Annuel9 872€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 76.1 m²
Prix au m² : 1 682 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 23,44 m²), 2 chambres, Balcon, calme, Belle vue, Exposition ouest, Interphone

Ce bien vous est présenté en EXCLUSIVITÉ par GUILLAUME (référence 2962) : Je suis un appartement spacieux et lumineux, situé au deuxième étage avec ascenseur d'une copropriété calme et sécurisée, à seulement 5 minutes à pied du métro et du centre commercial Saint-Sever. Mon séjour, baigné de lumière, donne accès à un agréable balcon offrant une vue dégagée. Ma cuisine, entièrement aménagée et équipée, est actuellement indépendante, mais peut facilement être ouverte sur la pièce de vie. Côté nuit, je vous propose deux chambres confortables, une salle de bains ainsi que des wc séparés. Je dispose également de rangements grâce à de grands placards intégrés. Enfin, mon classement énergétique en C constitue un véritable atout, vous garantissant un logement économe en énergie et plus confortable au quotidien. Pour en savoir plus ou convenir d'une visite, Contactez votre agent SMITH, GUILLAUME. Les informations sur les risques naturels et technologiques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Déville-lès-Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76250
Coordonnées : 49.465902, 1.048824
Total : 155 820€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 17 580€
Valeur du bien : 145 580€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.1m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9872€/an
Fourchette totale : 685€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 8217€ - 11860€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 655,77 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 004 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :+1 996€ (+1.6%)
Marge achat-revente :-29 816€ (-23.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :782,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 828,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 954,28€
Coût de l'assurance :13 634,25€
Taxe foncière : 987,16€/an
Soit par mois : 82,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 822,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 910,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 102 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures vieillissants et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - parquet en bon état mais quelques éléments vieillissants
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 580 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète (10 m²): 850€/m² × 10 = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant (22 m²): 100€/m² × 22 = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds (22 m²): 40€/m² × 22 = 880€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Déville-lès-Rouen (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 872 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 820 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 544 €
Revenus locatifs : +9 872 €
Charges déductibles : -24 544 €
Résultat foncier Année 1 : -14 673 €(Déficit de 14 673 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 973 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 964 €/an
Revenus locatifs : +9 872 €
Charges déductibles : -6 964 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3972.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 872 €24 549 €5 437 €-14 678 €10 700 €3 978 €3 978 €
210 069 €6 828 €5 295 €3 241 €--736 €
310 270 €6 681 €5 148 €3 590 €---
410 476 €6 528 €4 996 €3 947 €---
510 685 €6 371 €4 838 €4 315 €---
610 899 €6 207 €4 675 €4 692 €---
711 117 €6 038 €4 506 €5 079 €---
811 339 €5 863 €4 330 €5 476 €---
911 566 €5 681 €4 149 €5 885 €---
1011 797 €5 493 €3 961 €6 304 €---
1112 033 €5 298 €3 766 €6 735 €---
1212 274 €5 097 €3 564 €7 177 €---
1312 520 €4 888 €3 355 €7 632 €---
1412 770 €4 671 €3 138 €8 099 €---
1513 025 €4 447 €2 914 €8 579 €---
1613 286 €4 214 €2 682 €9 072 €---
1713 552 €3 974 €2 441 €9 578 €---
1813 823 €3 724 €2 192 €10 098 €---
1914 099 €3 466 €1 933 €10 633 €---
2014 381 €3 198 €1 666 €11 183 €---
2114 669 €2 921 €1 389 €11 747 €---
2214 962 €2 634 €1 102 €12 328 €---
2315 261 €2 337 €804 €12 924 €---
2415 567 €2 029 €496 €13 538 €---
2515 878 €1 710 €177 €14 168 €---
TOTAL316 191 €134 848 €78 954 €181 343 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 872 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 073 €-3 210 €+5 283 €
2+2 073 €0 €+2 073 €
3+2 073 €+856 €+1 217 €
4+2 073 €+1 184 €+889 €
5+2 073 €+1 294 €+779 €
6+2 073 €+1 408 €+665 €
7+2 073 €+1 524 €+549 €
8+2 073 €+1 643 €+430 €
9+2 073 €+1 765 €+308 €
10+2 073 €+1 891 €+182 €
11+2 073 €+2 021 €+52 €
12+2 073 €+2 153 €-80 €
13+2 073 €+2 290 €-217 €
14+2 073 €+2 430 €-357 €
15+2 073 €+2 574 €-501 €
16+2 073 €+2 721 €-648 €
17+2 073 €+2 873 €-800 €
18+2 073 €+3 030 €-957 €
19+2 073 €+3 190 €-1 117 €
20+2 073 €+3 355 €-1 282 €
21+2 073 €+3 524 €-1 451 €
22+2 073 €+3 698 €-1 625 €
23+2 073 €+3 877 €-1 804 €
24+2 073 €+4 061 €-1 988 €
25+2 073 €+4 250 €-2 177 €
Total+51 825 €+54 403 €+-2 578 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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