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Maison mixte habitation et commerce

Bien expiré
VilleNeubourg (27)
Surface165m²
Coût Total346 260€
Loyer Annuel19 542€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-352€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 606,06 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 165 m², 5 pièces, 117 m² de terrain, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Idéalement située en plein coeur du Neubourg, cet immeuble à usage mixte commercial et habitation, offre un fort potentiel, aussi bien pour un projet professionnel que pour un investissement locatif. L'immeuble peut être aisément aménagé en deux appartements distincts ainsi qu'un local commercial. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un espace commercial d'environ 50 m², ainsi qu'une cuisine aménagée et équipée, une salle à manger. Le premier étage se compose d'un salon, d'un couloir avec dressing desservant une salle d'eau, une chambre et un Wc indépendant. Au deuxième étage, un palier distribue deux chambres supplémentaires. Ce bien dispose également d'une cave et d'un garage. Chauffage électrique et raccordement au tout-à-l'égout. Pour toute information complémentaire ou organiser une visite, contactez Alison.

Ville : Neubourg
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27110
Coordonnées : 49.150481, 0.907818
Total : 346 260€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 60 060€
Valeur du bien : 325 060€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 9.87€/m²/mois
Fourchette : 8.00€ - 12.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1628€/mois
Loyer annuel estimé : 19542€/an
Fourchette totale : 1320€ - 2009€/mois
Fourchette annuelle : 15840€ - 24109€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 291,67 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :378 126 €
Prix d'achat :265 000 €
Décote à l'achat :-113 126€ (-29.9%)
Marge achat-revente :31 866€ (8.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :346 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 687,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :129,85€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 817,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 954,35€
Coût de l'assurance :38 954,25€
Taxe foncière : 1 954,19€/an
Soit par mois : 162,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 628,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 980,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-351,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 060 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:27 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1 200€ = 24 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neubourg (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 542 €/an
Calcul : 1 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 346 260 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 558 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 954 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 680 €
Revenus locatifs : +19 542 €
Charges déductibles : -74 680 €
Résultat foncier Année 1 : -55 138 €(Déficit de 55 138 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 738 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 620 €/an
Revenus locatifs : +19 542 €
Charges déductibles : -14 620 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 922 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33737.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 542 €74 691 €11 118 €-55 149 €21 400 €33 749 €33 749 €
219 933 €14 329 €10 817 €5 603 €--28 145 €
320 331 €14 018 €10 506 €6 313 €--21 832 €
420 738 €13 697 €10 185 €7 041 €--14 791 €
521 153 €13 365 €9 853 €7 788 €--7 003 €
621 576 €13 022 €9 510 €8 554 €---
722 007 €12 668 €9 155 €9 340 €---
822 447 €12 302 €8 789 €10 146 €---
922 896 €11 924 €8 411 €10 973 €---
1023 354 €11 533 €8 021 €11 821 €---
1123 821 €11 130 €7 617 €12 692 €---
1224 298 €10 713 €7 201 €13 585 €---
1324 784 €10 283 €6 770 €14 501 €---
1425 279 €9 838 €6 326 €15 441 €---
1525 785 €9 379 €5 866 €16 406 €---
1626 301 €8 904 €5 392 €17 396 €---
1726 827 €8 414 €4 902 €18 413 €---
1827 363 €7 908 €4 396 €19 455 €---
1927 911 €7 385 €3 873 €20 526 €---
2028 469 €6 845 €3 332 €21 624 €---
2129 038 €6 287 €2 774 €22 751 €---
2229 619 €5 710 €2 198 €23 909 €---
2330 211 €5 115 €1 603 €25 096 €---
2430 816 €4 500 €987 €26 316 €---
2531 432 €3 864 €352 €27 567 €---
TOTAL625 931 €307 823 €159 954 €318 108 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 104 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 104 €-6 420 €+10 524 €
2+4 104 €0 €+4 104 €
3+4 104 €0 €+4 104 €
4+4 104 €0 €+4 104 €
5+4 104 €0 €+4 104 €
6+4 104 €+465 €+3 639 €
7+4 104 €+2 802 €+1 302 €
8+4 104 €+3 044 €+1 060 €
9+4 104 €+3 292 €+812 €
10+4 104 €+3 546 €+558 €
11+4 104 €+3 807 €+297 €
12+4 104 €+4 075 €+29 €
13+4 104 €+4 350 €-246 €
14+4 104 €+4 632 €-528 €
15+4 104 €+4 922 €-818 €
16+4 104 €+5 219 €-1 115 €
17+4 104 €+5 524 €-1 420 €
18+4 104 €+5 837 €-1 733 €
19+4 104 €+6 158 €-2 054 €
20+4 104 €+6 487 €-2 383 €
21+4 104 €+6 825 €-2 721 €
22+4 104 €+7 173 €-3 069 €
23+4 104 €+7 529 €-3 425 €
24+4 104 €+7 895 €-3 791 €
25+4 104 €+8 270 €-4 166 €
Total+102 600 €+95 432 €+7 168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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