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Maison mixte habitation et commerce

VilleNeubourg (27)
Surface165
Coût Total346 260
Loyer Annuel19 542
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-352
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 606,06 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 165 m², 5 pièces, 117 m² de terrain, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Idéalement située en plein coeur du Neubourg, cet immeuble à usage mixte commercial et habitation, offre un fort potentiel, aussi bien pour un projet professionnel que pour un investissement locatif. L'immeuble peut être aisément aménagé en deux appartements distincts ainsi qu'un local commercial. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un espace commercial d'environ 50 m², ainsi qu'une cuisine aménagée et équipée, une salle à manger. Le premier étage se compose d'un salon, d'un couloir avec dressing desservant une salle d'eau, une chambre et un Wc indépendant. Au deuxième étage, un palier distribue deux chambres supplémentaires. Ce bien dispose également d'une cave et d'un garage. Chauffage électrique et raccordement au tout-à-l'égout. Pour toute information complémentaire ou organiser une visite, contactez Alison.

Ville : Neubourg
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27110
Coordonnées : 49.150481, 0.907818
Total : 346 260
Prix d'acquisition : 265 000
Travaux : 60 060
Valeur du bien : 325 060
Frais de notaire : 21 200
Coût estimé : 21 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165
Loyer prédit : 9.87€/m²/mois
Fourchette : 8.00€ - 12.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1628€/mois
Loyer annuel estimé : 19542€/an
Fourchette totale : 1320€ - 2009€/mois
Fourchette annuelle : 15840€ - 24109€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 291,67 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :378 126
Prix d'achat :265 000
Décote à l'achat :-113 126 (-29.9%)
Marge achat-revente :31 866€ (8.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :346 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 687,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :129,85€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 817,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 954,35
Coût de l'assurance :38 954,25
Taxe foncière : 1 954,19€/an
Soit par mois : 162,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 628,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 980,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-351,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 060(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:27 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1 200€ = 24 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine - Peinture:960
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neubourg (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 542 €/an
Calcul : 1 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 346 260 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 558 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 954 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 060
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 680
Revenus locatifs : +19 542
Charges déductibles : -74 680
Résultat foncier Année 1 : -55 138(Déficit de 55 138 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 738
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 620 €/an
Revenus locatifs : +19 542
Charges déductibles : -14 620
Résultat foncier Années 2+ : 4 922 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33737.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 54274 69111 118-55 14921 400 €33 749 €33 749 €
219 93314 32910 8175 603--28 145 €
320 33114 01810 5066 313--21 832 €
420 73813 69710 1857 041--14 791 €
521 15313 3659 8537 788--7 003 €
621 57613 0229 5108 554---
722 00712 6689 1559 340---
822 44712 3028 78910 146---
922 89611 9248 41110 973---
1023 35411 5338 02111 821---
1123 82111 1307 61712 692---
1224 29810 7137 20113 585---
1324 78410 2836 77014 501---
1425 2799 8386 32615 441---
1525 7859 3795 86616 406---
1626 3018 9045 39217 396---
1726 8278 4144 90218 413---
1827 3637 9084 39619 455---
1927 9117 3853 87320 526---
2028 4696 8453 33221 624---
2129 0386 2872 77422 751---
2229 6195 7102 19823 909---
2330 2115 1151 60325 096---
2430 8164 50098726 316---
2531 4323 86435227 567---
TOTAL625 931307 823159 954318 10821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 108
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 104 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 104-6 420+10 524
2+4 1040+4 104
3+4 1040+4 104
4+4 1040+4 104
5+4 1040+4 104
6+4 104+465+3 639
7+4 104+2 802+1 302
8+4 104+3 044+1 060
9+4 104+3 292+812
10+4 104+3 546+558
11+4 104+3 807+297
12+4 104+4 075+29
13+4 104+4 350-246
14+4 104+4 632-528
15+4 104+4 922-818
16+4 104+5 219-1 115
17+4 104+5 524-1 420
18+4 104+5 837-1 733
19+4 104+6 158-2 054
20+4 104+6 487-2 383
21+4 104+6 825-2 721
22+4 104+7 173-3 069
23+4 104+7 529-3 425
24+4 104+7 895-3 791
25+4 104+8 270-4 166
Total+102 600+95 432+7 168
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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