Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleParsac (23)
Surface66m²
Coût Total86 820€
Loyer Annuel5 110€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 439,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Parking, Non meublé

REF 41857 L'Agence ORPI Allin Immobilier de Gouzon (23) vous propose en Exclusivité sur la Commune de Parsac, cette maison à rénover, composée en rez de chaussée d'une grande cuisine, d'une salle d'eau avec wc, d'une grange avec accès jardin sur l'arrière. A l'étage, 2 chambres dont une avec douche. Le tout sur 910m² de terrain clos. DPE G/G Prix FAI 29000 euros Pour prendre rendez-vous ou Référence agence : 41857

Ville : Parsac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23140
Coordonnées : 46.202633, 2.152328
Total : 86 820€
Prix d'acquisition : 29 000€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 84 500€
Frais de notaire : 2 320€
Coût estimé : 2 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 426€/mois
Loyer annuel estimé : 5110€/an
Fourchette totale : 326€ - 556€/mois
Fourchette annuelle : 3913€ - 6672€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :672,03 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :44 354 €
Prix d'achat :29 000 €
Décote à l'achat :-15 354€ (-34.6%)
Marge achat-revente :-42 466€ (-95.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :427,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :21,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 449,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 486,50€
Coût de l'assurance :6 511,50€
Taxe foncière : 510,96€/an
Soit par mois : 42,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 425,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 491,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 66 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (3 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salon en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie (tuyauterie et évacuations)
Quantité: 66 m²
Raison: Plomberie à mettre aux normes pour éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(841 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 300€
    Isolation toiture/combles: 66 m² × 50€/m² = 3300€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€/fenêtre = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Rénovation chambres: 20 m² × 180€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 600€
    Rénovation salon: 20 m² × 180€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1500€ + 5 prises × 100€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Plomberie:6 600€
    Réfection plomberie: 66 m² × 100€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 110 €/an
Calcul : 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 871 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 820 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 260 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 511 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 143 €
Revenus locatifs : +5 110 €
Charges déductibles : -59 143 €
Résultat foncier Année 1 : -54 033 €(Déficit de 54 033 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 633 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 643 €/an
Revenus locatifs : +5 110 €
Charges déductibles : -3 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 467 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32633.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 850 €(65% de 29 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 110 €59 145 €2 874 €-54 036 €21 400 €32 636 €32 636 €
25 212 €3 569 €2 797 €1 643 €--30 993 €
35 316 €3 489 €2 718 €1 827 €--29 166 €
45 422 €3 407 €2 636 €2 015 €--27 150 €
55 531 €3 322 €2 551 €2 209 €--24 942 €
65 641 €3 234 €2 463 €2 407 €--22 535 €
75 754 €3 143 €2 372 €2 611 €--19 924 €
85 869 €3 050 €2 278 €2 820 €--17 104 €
95 987 €2 952 €2 181 €3 034 €--14 070 €
106 106 €2 852 €2 081 €3 254 €--10 815 €
116 229 €2 748 €1 977 €3 480 €--7 335 €
126 353 €2 641 €1 869 €3 712 €---
136 480 €2 530 €1 758 €3 950 €---
146 610 €2 415 €1 644 €4 195 €---
156 742 €2 296 €1 525 €4 446 €---
166 877 €2 174 €1 402 €4 703 €---
177 014 €2 047 €1 275 €4 968 €---
187 155 €1 916 €1 144 €5 239 €---
197 298 €1 780 €1 009 €5 518 €---
207 444 €1 640 €868 €5 804 €---
217 593 €1 495 €723 €6 098 €---
227 744 €1 345 €573 €6 400 €---
237 899 €1 190 €418 €6 710 €---
248 057 €1 029 €258 €7 028 €---
258 218 €863 €92 €7 355 €---
TOTAL163 662 €116 272 €41 486 €47 390 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 390 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 110 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 073 €-6 420 €+7 493 €
2+1 073 €0 €+1 073 €
3+1 073 €0 €+1 073 €
4+1 073 €0 €+1 073 €
5+1 073 €0 €+1 073 €
6+1 073 €0 €+1 073 €
7+1 073 €0 €+1 073 €
8+1 073 €0 €+1 073 €
9+1 073 €0 €+1 073 €
10+1 073 €0 €+1 073 €
11+1 073 €0 €+1 073 €
12+1 073 €+1 114 €-41 €
13+1 073 €+1 185 €-112 €
14+1 073 €+1 258 €-185 €
15+1 073 €+1 334 €-261 €
16+1 073 €+1 411 €-338 €
17+1 073 €+1 490 €-417 €
18+1 073 €+1 572 €-499 €
19+1 073 €+1 655 €-582 €
20+1 073 €+1 741 €-668 €
21+1 073 €+1 829 €-756 €
22+1 073 €+1 920 €-847 €
23+1 073 €+2 013 €-940 €
24+1 073 €+2 108 €-1 035 €
25+1 073 €+2 207 €-1 134 €
Total+26 825 €+16 418 €+10 407 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →