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Fermette Renovee (23)

Bien expiré
VilleSaint-Silvain-sous-Toulx (23)
Surface215m²
Coût Total107 540€
Loyer Annuel15 177€
Rentabilité14.11%
Cashflow/mois+567€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 409,3 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 215 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 667 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage électrique

Ref 41092 En exclusivité Orpi Allin immobilier Gouzon Charmante fermette rénovée offrant 215 m² habitables et beaucoup de potentiel. En état correct, elle propose en rez de chaussée, une cuisine, un salon avec insert, une chambre, une salle de bains, un wc, un séjour de 55m² environ avec coin cuisine, baies vitrées et mezzanine au-dessus. A l'étage, 4 chambres, wc, grenier. Stationnement extérieur et garage privatifs complètent ce bien au calme à Saint-Silvain-sous-Toulx. Chauffage électrique + 2 inserts bois, double vitrage en partie, fosse septique non normalisée. DPE G/C Prix : 88 000 € FAI Vous souhaitez vivre à la campagne ?Contactez-nous pour une visite ou Référence agence : 41092

Ville : Saint-Silvain-sous-Toulx
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23140
Coordonnées : 46.257420, 2.190280
Total : 107 540€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 100 500€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1265€/mois
Loyer annuel estimé : 15177€/an
Fourchette totale : 931€ - 1718€/mois
Fourchette annuelle : 11171€ - 20620€/an
Rentabilité brute :14.11%
Fourchette de rentabilité :10.39% - 19.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :438,05 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :94 181 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-6 181€ (-6.6%)
Marge achat-revente :-13 359€ (-14.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 571,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 490,72€
Coût de l'assurance :9 409,75€
Taxe foncière : 1 517,72€/an
Soit par mois : 126,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 264,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :566,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 507 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et les inserts bois
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 215 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du sol
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: environ 18 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger en état correct nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(58 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 265 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 177 €/an
Calcul : 1 265 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 749 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 518 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 143 €
Revenus locatifs : +15 177 €
Charges déductibles : -18 143 €
Résultat foncier Année 1 : -2 966 €(Déficit de 2 966 €)
Imputable sur revenu global : 2 966 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 643 €/an
Revenus locatifs : +15 177 €
Charges déductibles : -5 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 534 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 177 €18 146 €3 752 €-2 969 €2 969 €--
215 481 €5 548 €3 654 €9 932 €---
315 790 €5 447 €3 553 €10 343 €---
416 106 €5 342 €3 448 €10 764 €---
516 428 €5 233 €3 339 €11 195 €---
616 757 €5 120 €3 226 €11 636 €---
717 092 €5 004 €3 110 €12 088 €---
817 434 €4 883 €2 989 €12 551 €---
917 783 €4 757 €2 863 €13 025 €---
1018 138 €4 628 €2 734 €13 511 €---
1118 501 €4 493 €2 599 €14 008 €---
1218 871 €4 354 €2 460 €14 517 €---
1319 248 €4 210 €2 316 €15 039 €---
1419 633 €4 060 €2 166 €15 573 €---
1520 026 €3 905 €2 011 €16 121 €---
1620 427 €3 745 €1 851 €16 682 €---
1720 835 €3 579 €1 685 €17 256 €---
1821 252 €3 407 €1 513 €17 845 €---
1921 677 €3 229 €1 334 €18 448 €---
2022 110 €3 044 €1 150 €19 066 €---
2122 553 €2 853 €958 €19 700 €---
2223 004 €2 654 €760 €20 349 €---
2323 464 €2 449 €555 €21 014 €---
2423 933 €2 237 €342 €21 696 €---
2524 412 €2 016 €122 €22 395 €---
TOTAL486 131 €114 344 €54 491 €371 787 €2 969 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 891 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 371 787 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 177 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 187 €-891 €+4 078 €
2+3 187 €+2 980 €+207 €
3+3 187 €+3 103 €+84 €
4+3 187 €+3 229 €-42 €
5+3 187 €+3 359 €-172 €
6+3 187 €+3 491 €-304 €
7+3 187 €+3 626 €-439 €
8+3 187 €+3 765 €-578 €
9+3 187 €+3 908 €-721 €
10+3 187 €+4 053 €-866 €
11+3 187 €+4 202 €-1 015 €
12+3 187 €+4 355 €-1 168 €
13+3 187 €+4 512 €-1 325 €
14+3 187 €+4 672 €-1 485 €
15+3 187 €+4 836 €-1 649 €
16+3 187 €+5 004 €-1 817 €
17+3 187 €+5 177 €-1 990 €
18+3 187 €+5 354 €-2 167 €
19+3 187 €+5 534 €-2 347 €
20+3 187 €+5 720 €-2 533 €
21+3 187 €+5 910 €-2 723 €
22+3 187 €+6 105 €-2 918 €
23+3 187 €+6 304 €-3 117 €
24+3 187 €+6 509 €-3 322 €
25+3 187 €+6 719 €-3 532 €
Total+79 675 €+111 536 €+-31 861 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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