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Appartement 4 pièces + garage à vendre à Tarbes - Quartier Ormeau - Figarol

VilleTarbes (65)
Surface125.03
Coût Total195 892
Loyer Annuel13 131
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-58
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 900 €
Surface : 125.03 m²
Prix au m² : 1 158,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif

Dans votre agence ERA immobilier de Tarbes, appartement de 4 pièces de 125,03m² situé au 2ème étage d'un immeuble en copropriété bénévole avec de faible charges dans le quartier prisé Ormeau - Figarol à Tarbes. Ce bien à rafraîchir offre un fort potentiel avec un séjour lumineux de 43,61m² exposé sud-ouest, une cuisine, 3 chambres, une salle de bain, un WC, ainsi qu'une cheminée pour une ambiance chaleureuse. L'appartement est traversant avec 4 expositions, garantissant une belle luminosité. Il dispose également d'un balcon, d'un garage, et d'une cave. Le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz de ville. Les fenêtres en PVC double vitrage et les volets métalliques. L'appartement est situé à seulement 2 minutes des écoles, ainsi qu'à proximité des commerces et des transports en commun. Ce bien est idéal pour une famille cherchant un cadre calme et agréable à Tarbes. Contactez ERA ANGLADE IMMOBILIER au 05 62 34 01 55 pour plus d'informations. Copropriété de 12 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 350.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/155321.pdf

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.221746, 0.071555
Total : 195 892
Prix d'acquisition : 144 900
Travaux : 39 400
Valeur du bien : 184 300
Frais de notaire : 11 592
Coût estimé : 11 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125.03
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1094€/mois
Loyer annuel estimé : 13131€/an
Fourchette totale : 888€ - 1348€/mois
Fourchette annuelle : 10658€ - 16177€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 436,91 €/m²
Basé sur :220 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 657
Prix d'achat :144 900
Décote à l'achat :-34 757 (-19.3%)
Marge achat-revente :-16 235€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 892
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 013,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 113,32
Coût de l'assurance :17 140,55
Taxe foncière : 1 313,11€/an
Soit par mois : 109,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 29,17€/mois
Soit par an : 350,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 094,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 152,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour un meilleur confort.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant un rafraîchissement.
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs du couloir.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en peinture usée nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5-10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 400(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000
    Peinture murs salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Couloir:400
    Peinture murs couloir: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 094 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 131 €/an
Calcul : 1 094 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 892 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 313 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 071
Revenus locatifs : +13 131
Charges déductibles : -48 071
Résultat foncier Année 1 : -34 940(Déficit de 34 940 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 540
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 671 €/an
Revenus locatifs : +13 131
Charges déductibles : -8 671
Résultat foncier Années 2+ : 4 460 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13540.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 185(65% de 144 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 425 €/an
Calcul : 94 185 € × 3,636% = 3 425
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 13148 0786 329-34 94721 400 €13 547 €13 547 €
213 3948 5076 1584 887--8 659 €
313 6628 3305 9815 332--3 328 €
413 9358 1475 7995 787---
514 2147 9595 6106 255---
614 4987 7645 4156 734---
714 7887 5635 2147 225---
815 0847 3555 0067 729---
915 3857 1404 7918 245---
1015 6936 9184 5698 775---
1116 0076 6884 3409 318---
1216 3276 4514 1039 876---
1316 6536 2063 85810 447---
1416 9865 9533 60511 033---
1517 3265 6923 34311 634---
1617 6735 4223 07312 251---
1718 0265 1432 79412 883---
1818 3874 8542 50613 532---
1918 7544 5562 20814 198---
2019 1304 2491 90014 881---
2119 5123 9311 58215 581---
2219 9023 6021 25316 300---
2320 3003 26391417 038---
2420 7062 91256317 795---
2521 1212 55020118 571---
TOTAL420 594189 23291 113231 36221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 362
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 758-6 420+9 178
2+2 7580+2 758
3+2 7580+2 758
4+2 758+738+2 020
5+2 758+1 876+882
6+2 758+2 020+738
7+2 758+2 168+590
8+2 758+2 319+439
9+2 758+2 474+284
10+2 758+2 633+125
11+2 758+2 796-38
12+2 758+2 963-205
13+2 758+3 134-376
14+2 758+3 310-552
15+2 758+3 490-732
16+2 758+3 675-917
17+2 758+3 865-1 107
18+2 758+4 060-1 302
19+2 758+4 259-1 501
20+2 758+4 464-1 706
21+2 758+4 674-1 916
22+2 758+4 890-2 132
23+2 758+5 111-2 353
24+2 758+5 338-2 580
25+2 758+5 571-2 813
Total+68 950+69 409+-459
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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