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Appartement 4 pièces + garage à vendre à Tarbes - Quartier Ormeau - Figarol

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface125.03m²
Coût Total195 892€
Loyer Annuel13 131€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 900 €
Surface : 125.03 m²
Prix au m² : 1 158,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif

Dans votre agence ERA immobilier de Tarbes, appartement de 4 pièces de 125,03m² situé au 2ème étage d'un immeuble en copropriété bénévole avec de faible charges dans le quartier prisé Ormeau - Figarol à Tarbes. Ce bien à rafraîchir offre un fort potentiel avec un séjour lumineux de 43,61m² exposé sud-ouest, une cuisine, 3 chambres, une salle de bain, un WC, ainsi qu'une cheminée pour une ambiance chaleureuse. L'appartement est traversant avec 4 expositions, garantissant une belle luminosité. Il dispose également d'un balcon, d'un garage, et d'une cave. Le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz de ville. Les fenêtres en PVC double vitrage et les volets métalliques. L'appartement est situé à seulement 2 minutes des écoles, ainsi qu'à proximité des commerces et des transports en commun. Ce bien est idéal pour une famille cherchant un cadre calme et agréable à Tarbes. Contactez ERA ANGLADE IMMOBILIER au 05 62 34 01 55 pour plus d'informations. Copropriété de 12 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 350.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/155321.pdf

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.221746, 0.071555
Total : 195 892€
Prix d'acquisition : 144 900€
Travaux : 39 400€
Valeur du bien : 184 300€
Frais de notaire : 11 592€
Coût estimé : 11 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125.03m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1094€/mois
Loyer annuel estimé : 13131€/an
Fourchette totale : 888€ - 1348€/mois
Fourchette annuelle : 10658€ - 16177€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 436,91 €/m²
Basé sur :220 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 657 €
Prix d'achat :144 900 €
Décote à l'achat :-34 757€ (-19.3%)
Marge achat-revente :-16 235€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 013,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 113,32€
Coût de l'assurance :17 140,55€
Taxe foncière : 1 313,11€/an
Soit par mois : 109,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 29,17€/mois
Soit par an : 350,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 094,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 152,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour un meilleur confort.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant un rafraîchissement.
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs du couloir.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en peinture usée nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5-10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 400 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Couloir:400€
    Peinture murs couloir: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 094 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 131 €/an
Calcul : 1 094 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 892 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 313 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 071 €
Revenus locatifs : +13 131 €
Charges déductibles : -48 071 €
Résultat foncier Année 1 : -34 940 €(Déficit de 34 940 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 540 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 671 €/an
Revenus locatifs : +13 131 €
Charges déductibles : -8 671 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 460 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13540.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 185 €(65% de 144 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 425 €/an
Calcul : 94 185 € × 3,636% = 3 425 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 131 €48 078 €6 329 €-34 947 €21 400 €13 547 €13 547 €
213 394 €8 507 €6 158 €4 887 €--8 659 €
313 662 €8 330 €5 981 €5 332 €--3 328 €
413 935 €8 147 €5 799 €5 787 €---
514 214 €7 959 €5 610 €6 255 €---
614 498 €7 764 €5 415 €6 734 €---
714 788 €7 563 €5 214 €7 225 €---
815 084 €7 355 €5 006 €7 729 €---
915 385 €7 140 €4 791 €8 245 €---
1015 693 €6 918 €4 569 €8 775 €---
1116 007 €6 688 €4 340 €9 318 €---
1216 327 €6 451 €4 103 €9 876 €---
1316 653 €6 206 €3 858 €10 447 €---
1416 986 €5 953 €3 605 €11 033 €---
1517 326 €5 692 €3 343 €11 634 €---
1617 673 €5 422 €3 073 €12 251 €---
1718 026 €5 143 €2 794 €12 883 €---
1818 387 €4 854 €2 506 €13 532 €---
1918 754 €4 556 €2 208 €14 198 €---
2019 130 €4 249 €1 900 €14 881 €---
2119 512 €3 931 €1 582 €15 581 €---
2219 902 €3 602 €1 253 €16 300 €---
2320 300 €3 263 €914 €17 038 €---
2420 706 €2 912 €563 €17 795 €---
2521 121 €2 550 €201 €18 571 €---
TOTAL420 594 €189 232 €91 113 €231 362 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 362 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 758 €-6 420 €+9 178 €
2+2 758 €0 €+2 758 €
3+2 758 €0 €+2 758 €
4+2 758 €+738 €+2 020 €
5+2 758 €+1 876 €+882 €
6+2 758 €+2 020 €+738 €
7+2 758 €+2 168 €+590 €
8+2 758 €+2 319 €+439 €
9+2 758 €+2 474 €+284 €
10+2 758 €+2 633 €+125 €
11+2 758 €+2 796 €-38 €
12+2 758 €+2 963 €-205 €
13+2 758 €+3 134 €-376 €
14+2 758 €+3 310 €-552 €
15+2 758 €+3 490 €-732 €
16+2 758 €+3 675 €-917 €
17+2 758 €+3 865 €-1 107 €
18+2 758 €+4 060 €-1 302 €
19+2 758 €+4 259 €-1 501 €
20+2 758 €+4 464 €-1 706 €
21+2 758 €+4 674 €-1 916 €
22+2 758 €+4 890 €-2 132 €
23+2 758 €+5 111 €-2 353 €
24+2 758 €+5 338 €-2 580 €
25+2 758 €+5 571 €-2 813 €
Total+68 950 €+69 409 €+-459 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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