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Maison 3 pièces 78 m²

VilleSablonceaux (17)
Surface78m²
Coût Total149 024€
Loyer Annuel8 354€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 800 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 176,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SABLONCEAUX - 2 km de Saujon et des commerces

Maison charentaise de plain pied en pierre comprenant : véranda, séjour de 40 m² avec cuisine ouverte aménagée et cheminée/insert, 2 chambres, salle de bains, wc, dressing. Garage de 29 m² non attenant.

Travaux à prévoir - Pas de jardin.

EXCLUSIVITE ORPI Référence agence : 6203 Référence annonce : UTBQ-0B0-2KR Date de réalisation du diagnostic : 22/07/2026 Prix hors honoraires : 85 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 250 € et 4 460 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Sablonceaux
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17600
Coordonnées : 45.722836, -0.883984
Total : 149 024€
Prix d'acquisition : 91 800€
Travaux : 49 880€
Valeur du bien : 141 680€
Frais de notaire : 7 344€
Coût estimé : 7 344€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.92€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 696€/mois
Loyer annuel estimé : 8354€/an
Fourchette totale : 546€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 6553€ - 10649€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 168,83 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 169 €
Prix d'achat :91 800 €
Décote à l'achat :-77 369€ (-45.7%)
Marge achat-revente :20 145€ (11.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 024€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,26€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 771,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 210,37€
Coût de l'assurance :11 176,80€
Taxe foncière : 835,37€/an
Soit par mois : 69,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 696,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 488 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 880 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 680€
    Isolation toiture: 78 m² × 60€/m² = 4680€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sablonceaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 354 €/an
Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 024 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 835 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 091 €
Revenus locatifs : +8 354 €
Charges déductibles : -56 091 €
Résultat foncier Année 1 : -47 737 €(Déficit de 47 737 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 337 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 211 €/an
Revenus locatifs : +8 354 €
Charges déductibles : -6 211 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 143 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26337.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 670 €(65% de 91 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 170 €/an
Calcul : 59 670 € × 3,636% = 2 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 354 €56 096 €4 933 €-47 742 €21 400 €26 342 €26 342 €
28 521 €6 084 €4 801 €2 437 €--23 905 €
38 691 €5 947 €4 665 €2 744 €--21 161 €
48 865 €5 806 €4 524 €3 059 €--18 103 €
59 042 €5 661 €4 378 €3 382 €--14 721 €
69 223 €5 510 €4 227 €3 713 €--11 008 €
79 408 €5 354 €4 072 €4 054 €--6 954 €
89 596 €5 193 €3 910 €4 403 €--2 551 €
99 788 €5 026 €3 744 €4 762 €---
109 983 €4 854 €3 571 €5 130 €---
1110 183 €4 676 €3 393 €5 507 €---
1210 387 €4 491 €3 209 €5 895 €---
1310 594 €4 301 €3 018 €6 294 €---
1410 806 €4 104 €2 821 €6 703 €---
1511 022 €3 900 €2 618 €7 122 €---
1611 243 €3 689 €2 407 €7 553 €---
1711 468 €3 472 €2 189 €7 996 €---
1811 697 €3 246 €1 964 €8 451 €---
1911 931 €3 014 €1 731 €8 917 €---
2012 170 €2 773 €1 490 €9 397 €---
2112 413 €2 524 €1 241 €9 889 €---
2212 661 €2 266 €984 €10 395 €---
2312 915 €2 000 €718 €10 914 €---
2413 173 €1 725 €442 €11 448 €---
2513 436 €1 440 €158 €11 996 €---
TOTAL267 570 €153 151 €71 210 €114 419 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 419 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 354 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 754 €-6 420 €+8 174 €
2+1 754 €0 €+1 754 €
3+1 754 €0 €+1 754 €
4+1 754 €0 €+1 754 €
5+1 754 €0 €+1 754 €
6+1 754 €0 €+1 754 €
7+1 754 €0 €+1 754 €
8+1 754 €0 €+1 754 €
9+1 754 €+663 €+1 091 €
10+1 754 €+1 539 €+215 €
11+1 754 €+1 652 €+102 €
12+1 754 €+1 769 €-15 €
13+1 754 €+1 888 €-134 €
14+1 754 €+2 011 €-257 €
15+1 754 €+2 137 €-383 €
16+1 754 €+2 266 €-512 €
17+1 754 €+2 399 €-645 €
18+1 754 €+2 535 €-781 €
19+1 754 €+2 675 €-921 €
20+1 754 €+2 819 €-1 065 €
21+1 754 €+2 967 €-1 213 €
22+1 754 €+3 119 €-1 365 €
23+1 754 €+3 274 €-1 520 €
24+1 754 €+3 434 €-1 680 €
25+1 754 €+3 599 €-1 845 €
Total+43 850 €+34 326 €+9 524 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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