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Duplex à vendre

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface71m²
Coût Total155 289€
Loyer Annuel8 092€
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 740 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 461,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de cave

Appartement duplex à rénover au cœur du centre historique. Vous serez séduits par le cachet de cette bâtisse en brasier et son entrée voûtée. Le premier niveau se compose d'une cuisine, un séjour et WC, et le deuxième étage comprend l'espace nuit avec deux chambres, salle de bain et WC. Idéal investissement (faibles charges, DPE D)

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.160757, 1.536748
Total : 155 289€
Prix d'acquisition : 103 740€
Travaux : 43 250€
Valeur du bien : 146 990€
Frais de notaire : 8 299€
Coût estimé : 8 299€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 674€/mois
Loyer annuel estimé : 8092€/an
Fourchette totale : 525€ - 866€/mois
Fourchette annuelle : 6303€ - 10388€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 6.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 906,1 €/m²
Basé sur :421 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 333 €
Prix d'achat :103 740 €
Décote à l'achat :-31 593€ (-23.3%)
Marge achat-revente :-19 956€ (-14.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 289€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :45,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 824,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 435,00€
Coût de l'assurance :13 587,79€
Taxe foncière : 809,19€/an
Soit par mois : 67,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 14,75€/mois
Soit par an : 177,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 674,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol adapté dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 250 €(609 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 092 €/an
Calcul : 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 289 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 809 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 177 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 178 €
Revenus locatifs : +8 092 €
Charges déductibles : -50 178 €
Résultat foncier Année 1 : -42 086 €(Déficit de 42 086 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 686 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 928 €/an
Revenus locatifs : +8 092 €
Charges déductibles : -6 928 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20685.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 740 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 431 €(65% de 103 740 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 452 €/an
Calcul : 67 431 € × 3,636% = 2 452 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 092 €50 183 €5 403 €-42 091 €21 400 €20 691 €20 691 €
28 254 €6 791 €5 262 €1 462 €--19 228 €
38 419 €6 645 €5 116 €1 774 €--17 455 €
48 587 €6 494 €4 964 €2 093 €--15 361 €
58 759 €6 337 €4 807 €2 422 €--12 939 €
68 934 €6 174 €4 645 €2 760 €--10 180 €
79 113 €6 006 €4 476 €3 107 €--7 073 €
89 295 €5 832 €4 302 €3 463 €--3 610 €
99 481 €5 651 €4 122 €3 830 €---
109 671 €5 464 €3 935 €4 206 €---
119 864 €5 271 €3 741 €4 593 €---
1210 061 €5 070 €3 540 €4 991 €---
1310 263 €4 862 €3 333 €5 400 €---
1410 468 €4 647 €3 117 €5 821 €---
1510 677 €4 424 €2 894 €6 253 €---
1610 891 €4 193 €2 663 €6 697 €---
1711 108 €3 954 €2 424 €7 154 €---
1811 331 €3 706 €2 177 €7 624 €---
1911 557 €3 450 €1 920 €8 108 €---
2011 788 €3 184 €1 654 €8 604 €---
2112 024 €2 909 €1 379 €9 115 €---
2212 265 €2 624 €1 094 €9 641 €---
2312 510 €2 328 €799 €10 182 €---
2412 760 €2 022 €493 €10 738 €---
2513 015 €1 706 €176 €11 310 €---
TOTAL259 187 €159 928 €78 435 €99 259 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 259 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 699 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 699 €-6 420 €+8 119 €
2+1 699 €0 €+1 699 €
3+1 699 €0 €+1 699 €
4+1 699 €0 €+1 699 €
5+1 699 €0 €+1 699 €
6+1 699 €0 €+1 699 €
7+1 699 €0 €+1 699 €
8+1 699 €0 €+1 699 €
9+1 699 €+66 €+1 633 €
10+1 699 €+1 262 €+437 €
11+1 699 €+1 378 €+321 €
12+1 699 €+1 497 €+202 €
13+1 699 €+1 620 €+79 €
14+1 699 €+1 746 €-47 €
15+1 699 €+1 876 €-177 €
16+1 699 €+2 009 €-310 €
17+1 699 €+2 146 €-447 €
18+1 699 €+2 287 €-588 €
19+1 699 €+2 432 €-733 €
20+1 699 €+2 581 €-882 €
21+1 699 €+2 735 €-1 036 €
22+1 699 €+2 892 €-1 193 €
23+1 699 €+3 055 €-1 356 €
24+1 699 €+3 221 €-1 522 €
25+1 699 €+3 393 €-1 694 €
Total+42 475 €+29 778 €+12 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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