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Appartement - 3 pièce(s) - 62 m²

VilleAgde (34)
Surface62m²
Coût Total159 080€
Loyer Annuel8 467€
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-345€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 854,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRÈS RARE SUR LE SECTEUR - LOS DE 2 APPARTEMENTS Situés au 2ième étage le lot comprend : Un pallier désservant un appartement de 38 m2 composé d'un séjour/salon avec cuisine, d'une chambre, d'une salle d'eau et des WC séparés. Et un studio de 20 m2 comprenant une pièce de vie avec cuisine, un coin nuit, une douche et des WC séparés. Idéal pour un investissement locatif Les appartements sont vendus meublés et équipés.

Détails : Nombre de chambre(s) : 2 Nombre de pièces : 3 Nombre de niveaux : 2 Nb de salle d'eau : 2 Nombre de wc : 2

Ville : Agde
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34300
Coordonnées : 43.314964, 3.469982
Total : 159 080€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 34 880€
Valeur du bien : 149 880€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 11.38€/m²/mois
Fourchette : 8.76€ - 14.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8467€/an
Fourchette totale : 543€ - 916€/mois
Fourchette annuelle : 6521€ - 10993€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 737 €/m²
Basé sur :180 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 694 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :+7 306€ (+6.8%)
Marge achat-revente :-51 386€ (-47.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :46,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 830,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 015,58€
Coût de l'assurance :13 919,50€
Taxe foncière : 846,67€/an
Soit par mois : 70,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 705,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 050,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-345,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer un chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec usure normale, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 880 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Chambres:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agde (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 467 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 261 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 080 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 344 €
Revenus locatifs : +8 467 €
Charges déductibles : -43 344 €
Résultat foncier Année 1 : -34 878 €(Déficit de 34 878 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 478 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 464 €/an
Revenus locatifs : +8 467 €
Charges déductibles : -8 464 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13477.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 467 €43 349 €5 266 €-34 883 €21 400 €13 483 €13 483 €
28 636 €8 329 €5 125 €307 €--13 176 €
38 809 €8 183 €4 980 €626 €--12 550 €
48 985 €8 033 €4 829 €952 €--11 598 €
59 165 €7 877 €4 674 €1 288 €--10 310 €
69 348 €7 716 €4 513 €1 632 €--8 678 €
79 535 €7 550 €4 346 €1 985 €--6 693 €
89 726 €7 378 €4 174 €2 348 €--4 345 €
99 920 €7 200 €3 996 €2 720 €--1 625 €
1010 118 €7 016 €3 812 €3 103 €---
1110 321 €6 826 €3 622 €3 495 €---
1210 527 €6 629 €3 425 €3 898 €---
1310 738 €6 426 €3 222 €4 312 €---
1410 953 €6 215 €3 012 €4 737 €---
1511 172 €5 998 €2 794 €5 174 €---
1611 395 €5 773 €2 569 €5 622 €---
1711 623 €5 540 €2 337 €6 082 €---
1811 855 €5 300 €2 097 €6 555 €---
1912 092 €5 051 €1 848 €7 041 €---
2012 334 €4 794 €1 591 €7 540 €---
2112 581 €4 529 €1 325 €8 052 €---
2212 833 €4 254 €1 050 €8 579 €---
2313 089 €3 970 €766 €9 120 €---
2413 351 €3 676 €472 €9 675 €---
2513 618 €3 372 €168 €10 246 €---
TOTAL271 190 €190 982 €76 016 €80 208 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 208 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 467 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 778 €-6 420 €+8 198 €
2+1 778 €0 €+1 778 €
3+1 778 €0 €+1 778 €
4+1 778 €0 €+1 778 €
5+1 778 €0 €+1 778 €
6+1 778 €0 €+1 778 €
7+1 778 €0 €+1 778 €
8+1 778 €0 €+1 778 €
9+1 778 €0 €+1 778 €
10+1 778 €+443 €+1 335 €
11+1 778 €+1 049 €+729 €
12+1 778 €+1 169 €+609 €
13+1 778 €+1 294 €+484 €
14+1 778 €+1 421 €+357 €
15+1 778 €+1 552 €+226 €
16+1 778 €+1 687 €+91 €
17+1 778 €+1 825 €-47 €
18+1 778 €+1 967 €-189 €
19+1 778 €+2 112 €-334 €
20+1 778 €+2 262 €-484 €
21+1 778 €+2 416 €-638 €
22+1 778 €+2 574 €-796 €
23+1 778 €+2 736 €-958 €
24+1 778 €+2 903 €-1 125 €
25+1 778 €+3 074 €-1 296 €
Total+44 450 €+24 062 €+20 388 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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