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Maison à vendre

VilleLonnes (16)
Surface94m²
Coût Total142 539€
Loyer Annuel8 809€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 573 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 952,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, 5 parkings: Garage, 4 parkings, Pas de cave

A 15 min de Ruffec, maison sur la commune de Lonnes comprenant au rez-de-chaussée: cuisine aménagée, arrière cuisine, salle de bain, salon/séjour. A l'étage, un palier dessert 2 chambres. Terrain clos d'environ 590 m² et garage non attenant. Double vitrage PVC, pas de vis à vis, chauffage électrique. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Lonnes
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16230
Coordonnées : 45.942140, 0.168000
Total : 142 539€
Prix d'acquisition : 89 573€
Travaux : 45 800€
Valeur du bien : 135 373€
Frais de notaire : 7 166€
Coût estimé : 7 166€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 734€/mois
Loyer annuel estimé : 8809€/an
Fourchette totale : 565€ - 954€/mois
Fourchette annuelle : 6780€ - 11445€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :786,71 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :73 950 €
Prix d'achat :89 573 €
Décote à l'achat :+15 623€ (+21.1%)
Marge achat-revente :-68 589€ (-92.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 539€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :705,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 747,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 249,64€
Coût de l'assurance :12 472,16€
Taxe foncière : 880,91€/an
Soit par mois : 73,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 734,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 820,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessité de rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 800 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 000€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 80€/m² = 7520€, Main d'œuvre: 480€
  • Chauffage:13 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:9 400€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Plomberie: 800€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 734 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 809 €/an
Calcul : 734 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 785 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 539 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 881 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 964 €
Revenus locatifs : +8 809 €
Charges déductibles : -51 964 €
Résultat foncier Année 1 : -43 155 €(Déficit de 43 155 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 755 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 164 €/an
Revenus locatifs : +8 809 €
Charges déductibles : -6 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 645 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21755.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 573 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 222 €(65% de 89 573 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 117 €/an
Calcul : 58 222 € × 3,636% = 2 117 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 809 €51 969 €4 789 €-43 160 €21 400 €21 760 €21 760 €
28 985 €6 042 €4 662 €2 943 €--18 817 €
39 165 €5 910 €4 531 €3 255 €--15 562 €
49 348 €5 774 €4 394 €3 574 €--11 988 €
59 535 €5 633 €4 254 €3 902 €--8 086 €
69 726 €5 488 €4 108 €4 238 €--3 848 €
79 921 €5 337 €3 957 €4 583 €---
810 119 €5 181 €3 801 €4 938 €---
910 321 €5 020 €3 640 €5 301 €---
1010 528 €4 853 €3 473 €5 675 €---
1110 738 €4 680 €3 301 €6 058 €---
1210 953 €4 502 €3 122 €6 451 €---
1311 172 €4 317 €2 937 €6 855 €---
1411 396 €4 126 €2 746 €7 270 €---
1511 623 €3 928 €2 548 €7 695 €---
1611 856 €3 724 €2 344 €8 132 €---
1712 093 €3 512 €2 132 €8 581 €---
1812 335 €3 293 €1 913 €9 042 €---
1912 582 €3 067 €1 687 €9 515 €---
2012 833 €2 832 €1 453 €10 001 €---
2113 090 €2 590 €1 210 €10 500 €---
2213 352 €2 339 €959 €11 012 €---
2313 619 €2 080 €700 €11 539 €---
2413 891 €1 811 €432 €12 080 €---
2514 169 €1 534 €154 €12 635 €---
TOTAL282 159 €149 545 €69 250 €132 615 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 615 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 809 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 850 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 850 €-6 420 €+8 270 €
2+1 850 €0 €+1 850 €
3+1 850 €0 €+1 850 €
4+1 850 €0 €+1 850 €
5+1 850 €0 €+1 850 €
6+1 850 €0 €+1 850 €
7+1 850 €+221 €+1 629 €
8+1 850 €+1 481 €+369 €
9+1 850 €+1 590 €+260 €
10+1 850 €+1 702 €+148 €
11+1 850 €+1 817 €+33 €
12+1 850 €+1 935 €-85 €
13+1 850 €+2 056 €-206 €
14+1 850 €+2 181 €-331 €
15+1 850 €+2 309 €-459 €
16+1 850 €+2 440 €-590 €
17+1 850 €+2 574 €-724 €
18+1 850 €+2 713 €-863 €
19+1 850 €+2 854 €-1 004 €
20+1 850 €+3 000 €-1 150 €
21+1 850 €+3 150 €-1 300 €
22+1 850 €+3 304 €-1 454 €
23+1 850 €+3 462 €-1 612 €
24+1 850 €+3 624 €-1 774 €
25+1 850 €+3 791 €-1 941 €
Total+46 250 €+39 784 €+6 466 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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