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Appartement 4 pièces 102 m²

VilleVitry-le-François (51)
Surface102m²
Coût Total157 560€
Loyer Annuel9 218€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 049,02 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 102 m²

Ce bien est situé dans le centre historique de Vitry le François avec une vue imprenable sur la place d'armes et la collégiale ! Venez découvrir ce beau bien de 102 m2 comprenant une cuisine, un spacieux salon/salle à manger d'environ 37 m2, 2 grandes chambres, une salle d'eau et un wc. Atout en centre-ville : vous disposerez d'un garage sur l'arrière-cour. Sans oublier également une cave et 2 greniers. Quelques travaux sont à prévoir afin de lui redonner tout son éclat d'antan. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 102 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/06/2026

Consommation énergie primaire : 383 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 364 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 430 € et 4 700 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Vitry-le-François
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51300
Coordonnées : 48.726250, 4.584165
Total : 157 560€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 149 000€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9218€/an
Fourchette totale : 624€ - 946€/mois
Fourchette annuelle : 7483€ - 11356€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 046,05 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 697 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :+303€ (+0.3%)
Marge achat-revente :-50 863€ (-47.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :39,39€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 826,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 568,04€
Coût de l'assurance :11 817,00€
Taxe foncière : 921,82€/an
Soit par mois : 76,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 768,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 903,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitry-le-François (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 218 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 560 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 922 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 809 €
Revenus locatifs : +9 218 €
Charges déductibles : -48 809 €
Résultat foncier Année 1 : -39 590 €(Déficit de 39 590 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 190 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 809 €/an
Revenus locatifs : +9 218 €
Charges déductibles : -6 809 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18190.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 218 €48 814 €5 419 €-39 596 €21 400 €18 196 €18 196 €
29 403 €6 671 €5 277 €2 731 €--15 464 €
39 591 €6 524 €5 130 €3 067 €--12 398 €
49 782 €6 371 €4 977 €3 411 €--8 987 €
59 978 €6 213 €4 819 €3 765 €--5 222 €
610 178 €6 050 €4 655 €4 128 €--1 094 €
710 381 €5 880 €4 486 €4 501 €---
810 589 €5 705 €4 311 €4 884 €---
910 801 €5 524 €4 129 €5 277 €---
1011 017 €5 336 €3 941 €5 681 €---
1111 237 €5 141 €3 746 €6 096 €---
1211 462 €4 939 €3 545 €6 522 €---
1311 691 €4 731 €3 336 €6 960 €---
1411 925 €4 515 €3 120 €7 410 €---
1512 163 €4 291 €2 897 €7 872 €---
1612 406 €4 060 €2 665 €8 347 €---
1712 655 €3 820 €2 425 €8 835 €---
1812 908 €3 572 €2 177 €9 336 €---
1913 166 €3 315 €1 920 €9 851 €---
2013 429 €3 049 €1 654 €10 381 €---
2113 698 €2 773 €1 379 €10 925 €---
2213 972 €2 488 €1 093 €11 484 €---
2314 251 €2 193 €798 €12 059 €---
2414 536 €1 887 €492 €12 649 €---
2514 827 €1 570 €176 €13 257 €---
TOTAL295 262 €155 431 €78 568 €139 831 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 218 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 936 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 936 €-6 420 €+8 356 €
2+1 936 €0 €+1 936 €
3+1 936 €0 €+1 936 €
4+1 936 €0 €+1 936 €
5+1 936 €0 €+1 936 €
6+1 936 €0 €+1 936 €
7+1 936 €+1 022 €+914 €
8+1 936 €+1 465 €+471 €
9+1 936 €+1 583 €+353 €
10+1 936 €+1 704 €+232 €
11+1 936 €+1 829 €+107 €
12+1 936 €+1 957 €-21 €
13+1 936 €+2 088 €-152 €
14+1 936 €+2 223 €-287 €
15+1 936 €+2 362 €-426 €
16+1 936 €+2 504 €-568 €
17+1 936 €+2 650 €-714 €
18+1 936 €+2 801 €-865 €
19+1 936 €+2 955 €-1 019 €
20+1 936 €+3 114 €-1 178 €
21+1 936 €+3 277 €-1 341 €
22+1 936 €+3 445 €-1 509 €
23+1 936 €+3 618 €-1 682 €
24+1 936 €+3 795 €-1 859 €
25+1 936 €+3 977 €-2 041 €
Total+48 400 €+41 949 €+6 451 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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