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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface55m²
Coût Total122 460€
Loyer Annuel9 349€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 545,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 24 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Belle vue, Exposition ouest, Digicode, Pas de balcon, Non meublé

BIAS Immobilier vous propose dans une petite copropriété CENTRE VILLE .. ce bel appartement rénové ( partiellement) situé au 2ème étage avec ascenseur.

Il comprend une entrée avec placard, cuisine aménagée, couloir desservant séjour avec vue sur les jardins de la préfecture, chambre et salle de bain, WC, cave, séchoir, parking privé. A visiter

Les charges comprennent l'eau froide/chaude, le chauffage au gaz, l'ascenseur et l'entretien des communs.

Nous vous rappelons que suite à l'article l.561-5 du code monétaire et financier, la copie de la pièce d'identité de tous les visiteurs vous sera demandée avant la visite.

Cette annonce vous est proposée par Brigitte BRAMILLE, Agent Commercial en Immobilier (RSAC 913 778 916)

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 22 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1280.00 euros et 1734.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller BIAS IMMOBILIER LOUVIERS : Brigitte BRAMILLE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 913778916

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.025336, 1.147186
Total : 122 460€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 30 660€
Valeur du bien : 115 660€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9349€/an
Fourchette totale : 648€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 7780€ - 11235€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 921,05 €/m²
Basé sur :435 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 658 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-20 658€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-16 802€ (-15.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :30,62€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 637,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 690,58€
Coût de l'assurance :9 184,50€
Taxe foncière : 934,94€/an
Soit par mois : 77,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 779,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 715,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - salle de bain à rafraîchir
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 660 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€/fenêtre = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 349 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 460 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 935 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 085 €
Revenus locatifs : +9 349 €
Charges déductibles : -36 085 €
Résultat foncier Année 1 : -26 736 €(Déficit de 26 736 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 336 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 425 €/an
Revenus locatifs : +9 349 €
Charges déductibles : -5 425 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 924 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5335.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 349 €36 089 €4 127 €-26 740 €21 400 €5 340 €5 340 €
29 536 €5 320 €4 017 €4 217 €--1 123 €
39 727 €5 206 €3 904 €4 521 €---
49 922 €5 089 €3 787 €4 832 €---
510 120 €4 968 €3 666 €5 152 €---
610 322 €4 843 €3 540 €5 480 €---
710 529 €4 713 €3 411 €5 816 €---
810 739 €4 579 €3 276 €6 161 €---
910 954 €4 440 €3 138 €6 514 €---
1011 173 €4 296 €2 994 €6 877 €---
1111 397 €4 148 €2 845 €7 249 €---
1211 625 €3 994 €2 691 €7 631 €---
1311 857 €3 835 €2 532 €8 023 €---
1412 094 €3 670 €2 368 €8 425 €---
1512 336 €3 500 €2 197 €8 837 €---
1612 583 €3 323 €2 021 €9 260 €---
1712 835 €3 141 €1 839 €9 694 €---
1813 091 €2 952 €1 650 €10 139 €---
1913 353 €2 757 €1 455 €10 596 €---
2013 620 €2 555 €1 253 €11 065 €---
2113 893 €2 346 €1 044 €11 547 €---
2214 171 €2 130 €827 €12 041 €---
2314 454 €1 906 €604 €12 548 €---
2414 743 €1 675 €372 €13 068 €---
2515 038 €1 435 €133 €13 603 €---
TOTAL299 463 €122 909 €59 691 €176 555 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 963 €-6 420 €+8 383 €
2+1 963 €0 €+1 963 €
3+1 963 €+1 019 €+944 €
4+1 963 €+1 450 €+513 €
5+1 963 €+1 546 €+417 €
6+1 963 €+1 644 €+319 €
7+1 963 €+1 745 €+218 €
8+1 963 €+1 848 €+115 €
9+1 963 €+1 954 €+9 €
10+1 963 €+2 063 €-100 €
11+1 963 €+2 175 €-212 €
12+1 963 €+2 289 €-326 €
13+1 963 €+2 407 €-444 €
14+1 963 €+2 527 €-564 €
15+1 963 €+2 651 €-688 €
16+1 963 €+2 778 €-815 €
17+1 963 €+2 908 €-945 €
18+1 963 €+3 042 €-1 079 €
19+1 963 €+3 179 €-1 216 €
20+1 963 €+3 320 €-1 357 €
21+1 963 €+3 464 €-1 501 €
22+1 963 €+3 612 €-1 649 €
23+1 963 €+3 764 €-1 801 €
24+1 963 €+3 921 €-1 958 €
25+1 963 €+4 081 €-2 118 €
Total+49 075 €+52 966 €+-3 891 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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