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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface55
Coût Total122 460
Loyer Annuel9 349
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+63
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 545,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 24 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Belle vue, Exposition ouest, Digicode, Pas de balcon, Non meublé

BIAS Immobilier vous propose dans une petite copropriété CENTRE VILLE .. ce bel appartement rénové ( partiellement) situé au 2ème étage avec ascenseur.

Il comprend une entrée avec placard, cuisine aménagée, couloir desservant séjour avec vue sur les jardins de la préfecture, chambre et salle de bain, WC, cave, séchoir, parking privé. A visiter

Les charges comprennent l'eau froide/chaude, le chauffage au gaz, l'ascenseur et l'entretien des communs.

Nous vous rappelons que suite à l'article l.561-5 du code monétaire et financier, la copie de la pièce d'identité de tous les visiteurs vous sera demandée avant la visite.

Cette annonce vous est proposée par Brigitte BRAMILLE, Agent Commercial en Immobilier (RSAC 913 778 916)

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 22 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1280.00 euros et 1734.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller BIAS IMMOBILIER LOUVIERS : Brigitte BRAMILLE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 913778916

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.025336, 1.147186
Total : 122 460
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 30 660
Valeur du bien : 115 660
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9349€/an
Fourchette totale : 648€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 7780€ - 11235€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 921,05 €/m²
Basé sur :435 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 658
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :-20 658 (-19.6%)
Marge achat-revente :-16 802€ (-15.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :30,62€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 637,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 690,58
Coût de l'assurance :9 184,50
Taxe foncière : 934,94€/an
Soit par mois : 77,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 779,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 715,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - salle de bain à rafraîchir
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 660(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€/fenêtre = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:15 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:800
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:2 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 349 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 460 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 935 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 085
Revenus locatifs : +9 349
Charges déductibles : -36 085
Résultat foncier Année 1 : -26 736(Déficit de 26 736 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 336
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 425 €/an
Revenus locatifs : +9 349
Charges déductibles : -5 425
Résultat foncier Années 2+ : 3 924 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5335.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 34936 0894 127-26 74021 400 €5 340 €5 340 €
29 5365 3204 0174 217--1 123 €
39 7275 2063 9044 521---
49 9225 0893 7874 832---
510 1204 9683 6665 152---
610 3224 8433 5405 480---
710 5294 7133 4115 816---
810 7394 5793 2766 161---
910 9544 4403 1386 514---
1011 1734 2962 9946 877---
1111 3974 1482 8457 249---
1211 6253 9942 6917 631---
1311 8573 8352 5328 023---
1412 0943 6702 3688 425---
1512 3363 5002 1978 837---
1612 5833 3232 0219 260---
1712 8353 1411 8399 694---
1813 0912 9521 65010 139---
1913 3532 7571 45510 596---
2013 6202 5551 25311 065---
2113 8932 3461 04411 547---
2214 1712 13082712 041---
2314 4541 90660412 548---
2414 7431 67537213 068---
2515 0381 43513313 603---
TOTAL299 463122 90959 691176 55521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 555
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 963-6 420+8 383
2+1 9630+1 963
3+1 963+1 019+944
4+1 963+1 450+513
5+1 963+1 546+417
6+1 963+1 644+319
7+1 963+1 745+218
8+1 963+1 848+115
9+1 963+1 954+9
10+1 963+2 063-100
11+1 963+2 175-212
12+1 963+2 289-326
13+1 963+2 407-444
14+1 963+2 527-564
15+1 963+2 651-688
16+1 963+2 778-815
17+1 963+2 908-945
18+1 963+3 042-1 079
19+1 963+3 179-1 216
20+1 963+3 320-1 357
21+1 963+3 464-1 501
22+1 963+3 612-1 649
23+1 963+3 764-1 801
24+1 963+3 921-1 958
25+1 963+4 081-2 118
Total+49 075+52 966+-3 891
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
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