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Rentabilité assurée

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface76.33m²
Coût Total135 500€
Loyer Annuel9 234€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 76.33 m²
Prix au m² : 1 375,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Mandat exclusif

Nous vous présentons en exclusivité un appartement de type 4 de 77 m2 avec un grand balcon. Cet appartement est une opportunité en terme d'investissement locatif, il est loué depuis des années a des locataires très soigneux et surtout qui ont toujours réglé le loyer sans aucun retard. Cela vous garantit une rentabilité brute de 9 %. ORZY IMMOBILIERS contact@orzy.fr g.maulet@orzy.fr Tél : 0769370998 Tél : 04 84 51 26 28 DPE E

  • Les informations concernant les risques liés à ce bien sont disponibles sur georisques.gouv.fr.
  • Présentation d'une pièce d'identité requise selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier pour l'organisation de la visite. Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 101 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 2 640 €/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1631.00 € et 2207.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller Orzy Immobiliers : Gregory MAULET Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 513720045 RCP Assurup - https://orzyimmobiliers.com/wp-content/uploads/2023/11/honoraires-orzy.pdf
Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.932082, 4.831645
Total : 135 500€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 22 100€
Valeur du bien : 127 100€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.33m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9234€/an
Fourchette totale : 588€ - 1007€/mois
Fourchette annuelle : 7055€ - 12085€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :39,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 532,01€
Coût de l'assurance :11 856,25€
Taxe foncière : 923,38€/an
Soit par mois : 76,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 220,00€/mois
Soit par an : 2 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 769,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 003,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 76.33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 100 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 300€ = 300€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 1 cuisine × 300€ = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 234 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 500 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 640 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 605 €
Revenus locatifs : +9 234 €
Charges déductibles : -30 605 €
Résultat foncier Année 1 : -21 372 €(Déficit de 21 372 €)
Imputable sur revenu global : 21 372 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 505 €/an
Revenus locatifs : +9 234 €
Charges déductibles : -8 505 €
Résultat foncier Années 2+ : 728 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 234 €30 610 €4 472 €-21 376 €21 376 €--
29 418 €8 390 €4 352 €1 029 €---
39 607 €8 266 €4 229 €1 341 €---
49 799 €8 138 €4 101 €1 661 €---
59 995 €8 006 €3 968 €1 989 €---
610 195 €7 869 €3 832 €2 326 €---
710 399 €7 728 €3 690 €2 671 €---
810 607 €7 581 €3 544 €3 025 €---
910 819 €7 430 €3 393 €3 389 €---
1011 035 €7 274 €3 236 €3 761 €---
1111 256 €7 112 €3 075 €4 144 €---
1211 481 €6 945 €2 908 €4 536 €---
1311 711 €6 773 €2 735 €4 938 €---
1411 945 €6 594 €2 556 €5 351 €---
1512 184 €6 409 €2 372 €5 775 €---
1612 427 €6 218 €2 181 €6 209 €---
1712 676 €6 021 €1 983 €6 655 €---
1812 930 €5 817 €1 779 €7 113 €---
1913 188 €5 606 €1 568 €7 582 €---
2013 452 €5 388 €1 350 €8 064 €---
2113 721 €5 162 €1 124 €8 559 €---
2213 995 €4 929 €891 €9 067 €---
2314 275 €4 688 €650 €9 588 €---
2414 561 €4 438 €401 €10 122 €---
2514 852 €4 181 €143 €10 671 €---
TOTAL295 761 €187 573 €64 532 €108 188 €21 376 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 413 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 939 €-6 413 €+8 352 €
2+1 939 €+309 €+1 630 €
3+1 939 €+402 €+1 537 €
4+1 939 €+498 €+1 441 €
5+1 939 €+597 €+1 342 €
6+1 939 €+698 €+1 241 €
7+1 939 €+801 €+1 138 €
8+1 939 €+908 €+1 031 €
9+1 939 €+1 017 €+922 €
10+1 939 €+1 128 €+811 €
11+1 939 €+1 243 €+696 €
12+1 939 €+1 361 €+578 €
13+1 939 €+1 481 €+458 €
14+1 939 €+1 605 €+334 €
15+1 939 €+1 732 €+207 €
16+1 939 €+1 863 €+76 €
17+1 939 €+1 997 €-58 €
18+1 939 €+2 134 €-195 €
19+1 939 €+2 275 €-336 €
20+1 939 €+2 419 €-480 €
21+1 939 €+2 568 €-629 €
22+1 939 €+2 720 €-781 €
23+1 939 €+2 876 €-937 €
24+1 939 €+3 037 €-1 098 €
25+1 939 €+3 201 €-1 262 €
Total+48 475 €+32 456 €+16 019 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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