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Achat appartement

Bien expiré
VilleVilliers-sur-Marne (94)
Surface76m²
Coût Total266 680€
Loyer Annuel15 635€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-492€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 565,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

METRO HENRY DUNANT LIGNE 15 SUD (38mn du Pont de Sèvres à Noisy Champs - en cours de construction) : UN PLAN PARFAIT ! pour ce 4 pièces dernier étage de 75.16m2, sans vis à vis et très lumineux, il se compose d'une entrée, d'un beau séjour baigné de lumière donnant sur un grand balcon entièrement dégagé (10m2), plein Sud, cuisine avec grande buanderie (1.94m2) et fenêtre oscillo-battant, trois chambres avec penderie dont une avec acccès au balcon, salle d'eau, WC, deux caves en sous-sol (8.95m2). L'appartement est entièrement à rénover. Nombreux commerces de proximité et un hypermarché. Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 241 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 3280 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Une visite s’impose pour découvrir tout le potentiel de ce bien !.

Ville : Villiers-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94350
Coordonnées : 48.824230, 2.539700
Total : 266 680€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 56 080€
Valeur du bien : 251 080€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 17.14€/m²/mois
Fourchette : 14.22€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1303€/mois
Loyer annuel estimé : 15635€/an
Fourchette totale : 1081€ - 1570€/mois
Fourchette annuelle : 12973€ - 18843€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 313,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :77,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 391,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 431,70€
Coût de l'assurance :23 334,50€
Taxe foncière : 1 563,48€/an
Soit par mois : 130,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 273,33€/mois
Soit par an : 3 280,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 302,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 795,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-492,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 23313 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - sols nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
BalconRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Entretien
Nettoyage et replantation des pots de fleurs sur le balcon
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible - entretien nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 080 €(738 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7200€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 37 m² × 80€/m² = 2960€, Main d'œuvre: 40€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 480€
    Peinture murs et plafonds: 37 m² × 40€/m² = 1480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Balcon - Entretien:300€
    Entretien balcon: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour la région Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 303 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 635 €/an
Calcul : 1 303 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 819 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 680 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 933 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 563 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 280 €/an
Calcul : 273 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 676 €
Revenus locatifs : +15 635 €
Charges déductibles : -70 676 €
Résultat foncier Année 1 : -55 041 €(Déficit de 55 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 596 €/an
Revenus locatifs : +15 635 €
Charges déductibles : -14 596 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 039 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33641.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 635 €70 685 €8 828 €-55 050 €21 400 €33 650 €33 650 €
215 947 €14 369 €8 592 €1 579 €--32 071 €
316 266 €14 125 €8 348 €2 142 €--29 930 €
416 592 €13 872 €8 096 €2 719 €--27 210 €
516 924 €13 612 €7 835 €3 312 €--23 899 €
617 262 €13 342 €7 565 €3 920 €--19 978 €
717 607 €13 063 €7 286 €4 544 €--15 434 €
817 959 €12 774 €6 998 €5 185 €--10 249 €
918 319 €12 476 €6 699 €5 842 €--4 407 €
1018 685 €12 168 €6 391 €6 517 €---
1119 059 €11 849 €6 072 €7 210 €---
1219 440 €11 519 €5 742 €7 921 €---
1319 829 €11 178 €5 401 €8 650 €---
1420 225 €10 826 €5 049 €9 399 €---
1520 630 €10 461 €4 684 €10 169 €---
1621 042 €10 084 €4 307 €10 958 €---
1721 463 €9 695 €3 918 €11 769 €---
1821 892 €9 292 €3 515 €12 601 €---
1922 330 €8 875 €3 098 €13 456 €---
2022 777 €8 444 €2 667 €14 333 €---
2123 232 €7 998 €2 221 €15 234 €---
2223 697 €7 538 €1 761 €16 160 €---
2324 171 €7 061 €1 284 €17 110 €---
2424 654 €6 569 €792 €18 086 €---
2525 148 €6 059 €282 €19 088 €---
TOTAL500 786 €327 933 €127 432 €172 853 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 635 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 283 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 283 €-6 420 €+9 703 €
2+3 283 €0 €+3 283 €
3+3 283 €0 €+3 283 €
4+3 283 €0 €+3 283 €
5+3 283 €0 €+3 283 €
6+3 283 €0 €+3 283 €
7+3 283 €0 €+3 283 €
8+3 283 €0 €+3 283 €
9+3 283 €0 €+3 283 €
10+3 283 €+633 €+2 650 €
11+3 283 €+2 163 €+1 120 €
12+3 283 €+2 376 €+907 €
13+3 283 €+2 595 €+688 €
14+3 283 €+2 820 €+463 €
15+3 283 €+3 051 €+232 €
16+3 283 €+3 287 €-4 €
17+3 283 €+3 531 €-248 €
18+3 283 €+3 780 €-497 €
19+3 283 €+4 037 €-754 €
20+3 283 €+4 300 €-1 017 €
21+3 283 €+4 570 €-1 287 €
22+3 283 €+4 848 €-1 565 €
23+3 283 €+5 133 €-1 850 €
24+3 283 €+5 426 €-2 143 €
25+3 283 €+5 726 €-2 443 €
Total+82 075 €+51 856 €+30 219 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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