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Appartement T2 40m2 rénové entièrement

VilleRoubaix (59)
Surface40m²
Coût Total71 820€
Loyer Annuel7 304€
Rentabilité10.17%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 475 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 40m2 rénové entièrement. Proche Mac Arthur et centre ville. Dans rue animée avec proximité de commerces. les Menuiseries seront remplacées avant la vente. Situé au 2eme étage sans ascenseur. Charge de copropriété 98€. Pas de travaux prévu lors de l’assemblée générale.

Ville : Roubaix
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59100
Coordonnées : 50.686700, 3.186170
Total : 71 820€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 8 100€
Valeur du bien : 67 100€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 12.45€ - 18.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7304€/an
Fourchette totale : 498€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5978€ - 8925€/an
Rentabilité brute :10.17%
Fourchette de rentabilité :8.32% - 12.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 723,14 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 926 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-9 926€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-2 894€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :359,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 380,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 044,35€
Coût de l'assurance :6 284,25€
Taxe foncière : 730,45€/an
Soit par mois : 60,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 98,00€/mois
Soit par an : 1 176,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 608,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 539,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rénovation nécessaire pour mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 100 €(203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 100€
    Cuisine complète: 1 × 8100€ = 8100€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût total)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roubaix. Coût total pour une rénovation complète de cuisine, incluant tous les éléments nécessaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 304 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 482 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 820 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 251 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 730 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 176 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 740 €
Revenus locatifs : +7 304 €
Charges déductibles : -12 740 €
Résultat foncier Année 1 : -5 436 €(Déficit de 5 436 €)
Imputable sur revenu global : 5 436 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 640 €/an
Revenus locatifs : +7 304 €
Charges déductibles : -4 640 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 664 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 304 €12 742 €2 485 €-5 438 €5 438 €--
27 451 €4 577 €2 419 €2 873 €---
37 600 €4 510 €2 352 €3 090 €---
47 752 €4 440 €2 282 €3 312 €---
57 907 €4 368 €2 210 €3 539 €---
68 065 €4 293 €2 135 €3 772 €---
78 226 €4 215 €2 058 €4 011 €---
88 391 €4 135 €1 977 €4 255 €---
98 558 €4 052 €1 894 €4 506 €---
108 730 €3 966 €1 808 €4 764 €---
118 904 €3 877 €1 719 €5 027 €---
129 082 €3 784 €1 627 €5 298 €---
139 264 €3 689 €1 531 €5 575 €---
149 449 €3 590 €1 432 €5 859 €---
159 638 €3 487 €1 329 €6 151 €---
169 831 €3 381 €1 223 €6 450 €---
1710 027 €3 271 €1 113 €6 756 €---
1810 228 €3 157 €1 000 €7 071 €---
1910 433 €3 039 €882 €7 393 €---
2010 641 €2 917 €760 €7 724 €---
2110 854 €2 791 €633 €8 063 €---
2211 071 €2 660 €502 €8 411 €---
2311 293 €2 524 €367 €8 768 €---
2411 518 €2 384 €226 €9 134 €---
2511 749 €2 239 €81 €9 510 €---
TOTAL233 964 €98 090 €36 044 €135 875 €5 438 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 631 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 875 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 304 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 534 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 534 €-1 631 €+3 165 €
2+1 534 €+862 €+672 €
3+1 534 €+927 €+607 €
4+1 534 €+993 €+541 €
5+1 534 €+1 062 €+472 €
6+1 534 €+1 132 €+402 €
7+1 534 €+1 203 €+331 €
8+1 534 €+1 277 €+257 €
9+1 534 €+1 352 €+182 €
10+1 534 €+1 429 €+105 €
11+1 534 €+1 508 €+26 €
12+1 534 €+1 589 €-55 €
13+1 534 €+1 673 €-139 €
14+1 534 €+1 758 €-224 €
15+1 534 €+1 845 €-311 €
16+1 534 €+1 935 €-401 €
17+1 534 €+2 027 €-493 €
18+1 534 €+2 121 €-587 €
19+1 534 €+2 218 €-684 €
20+1 534 €+2 317 €-783 €
21+1 534 €+2 419 €-885 €
22+1 534 €+2 523 €-989 €
23+1 534 €+2 630 €-1 096 €
24+1 534 €+2 740 €-1 206 €
25+1 534 €+2 853 €-1 319 €
Total+38 350 €+40 762 €+-2 412 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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