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Appartement Troyes 4 pièce(s) 72 m2

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface72m²
Coût Total122 430€
Loyer Annuel8 187€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-277€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 291,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Nombre de WC : 1

A vendre dans une copropriété agréable, un appartement composé d'une entrée avec placard, une cuisine aménagée, un vaste salon séjour lumineux, une chambre avec dressing, puis un dégagement avec de grands placards dessert une deuxième chambre, une salle d'eau et des toilettes. Le tout est complété d'une cave et de 4 places de stationnement. DPE E GES E consommation entre 1500 € et 2080 €/an. Charges de copropriété de 2996€ comprenant eau chaude, eau froide, le chauffage et l'ascenseur. Contactez-moi pour une visite Stéphanie Cirillo Eurofoncière 06 16 99 80 28 - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/252796.pdf

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.309636, 4.051348
Total : 122 430€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 21 990€
Valeur du bien : 114 990€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8187€/an
Fourchette totale : 530€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6364€ - 10532€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 334 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 048 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-3 048€ (-3.2%)
Marge achat-revente :-26 382€ (-27.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :606,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 641,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 480,10€
Coût de l'assurance :10 406,55€
Taxe foncière : 818,66€/an
Soit par mois : 68,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 249,67€/mois
Soit par an : 2 996,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 682,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 958,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-276,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour modernisation
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 990 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:5 040€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 840€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
  • Couloir:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 187 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 110 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 430 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 819 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 996 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 990 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 331 €
Revenus locatifs : +8 187 €
Charges déductibles : -30 331 €
Résultat foncier Année 1 : -22 144 €(Déficit de 22 144 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 744 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 341 €/an
Revenus locatifs : +8 187 €
Charges déductibles : -8 341 €
Résultat foncier Années 2+ : -154 €/an(Déficit de 154 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 744.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 187 €30 335 €4 114 €-22 148 €21 400 €748 €748 €
28 350 €8 235 €4 004 €115 €--633 €
38 517 €8 122 €3 891 €395 €--238 €
48 688 €8 005 €3 775 €682 €---
58 861 €7 885 €3 654 €977 €---
69 039 €7 759 €3 528 €1 279 €---
79 219 €7 630 €3 399 €1 589 €---
89 404 €7 496 €3 265 €1 908 €---
99 592 €7 358 €3 127 €2 234 €---
109 784 €7 214 €2 983 €2 569 €---
119 979 €7 066 €2 835 €2 913 €---
1210 179 €6 913 €2 682 €3 266 €---
1310 383 €6 754 €2 523 €3 629 €---
1410 590 €6 590 €2 359 €4 000 €---
1510 802 €6 420 €2 189 €4 382 €---
1611 018 €6 244 €2 013 €4 774 €---
1711 238 €6 062 €1 832 €5 176 €---
1811 463 €5 874 €1 643 €5 589 €---
1911 692 €5 680 €1 449 €6 013 €---
2011 926 €5 479 €1 248 €6 448 €---
2112 165 €5 270 €1 039 €6 894 €---
2212 408 €5 055 €824 €7 353 €---
2312 656 €4 832 €601 €7 824 €---
2412 909 €4 602 €371 €8 308 €---
2513 168 €4 363 €132 €8 804 €---
TOTAL262 218 €187 244 €59 480 €74 974 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 974 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 719 €-6 420 €+8 139 €
2+1 719 €0 €+1 719 €
3+1 719 €0 €+1 719 €
4+1 719 €+133 €+1 586 €
5+1 719 €+293 €+1 426 €
6+1 719 €+384 €+1 335 €
7+1 719 €+477 €+1 242 €
8+1 719 €+572 €+1 147 €
9+1 719 €+670 €+1 049 €
10+1 719 €+771 €+948 €
11+1 719 €+874 €+845 €
12+1 719 €+980 €+739 €
13+1 719 €+1 089 €+630 €
14+1 719 €+1 200 €+519 €
15+1 719 €+1 315 €+404 €
16+1 719 €+1 432 €+287 €
17+1 719 €+1 553 €+166 €
18+1 719 €+1 677 €+42 €
19+1 719 €+1 804 €-85 €
20+1 719 €+1 934 €-215 €
21+1 719 €+2 068 €-349 €
22+1 719 €+2 206 €-487 €
23+1 719 €+2 347 €-628 €
24+1 719 €+2 492 €-773 €
25+1 719 €+2 641 €-922 €
Total+42 975 €+22 492 €+20 483 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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