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Appartement à vendre

VilleThiers (63)
Surface84m²
Coût Total117 000€
Loyer Annuel7 176€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 190,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-SLG182905 : A VENDRE - à THIERS - à proximité de la gare - bel appartement de Type 3 situé au 2ème étage avec jardin attenant. Cet appartement de 84.12 m2 se compose d'un vaste dégagement desservant la grande pièce de vie ouvrant sur deux balcons - la cuisine entièrement équipée (frigo - hotte - four - LVV - plaque) ouvrant sur une passerelle permettant d'accéder au jardin - le WC - la salle de bains - les deux chambres et le débarras. Une place de stationnement dans un garage fermé complète le tout. Belle vue sur la Chaine des Puys. Prestations de qualité. Une visite s'impose.

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 100000 Euros (Dont 6.38% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 94000 Euros) - DPE réalisé le : 17/09/2025 - Classe-Energie C : 145 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1190 et 1660 Euros - Bien en copropriété - Charges annuelles : 950 Euros/an (soit 79 Euros/mois) - Affaire suivie par Mme Julie COPERE (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Thiers - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Coordonnées : 45.866366, 3.534758
Total : 117 000€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 109 000€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 7.12€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 9.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7176€/an
Fourchette totale : 462€ - 774€/mois
Fourchette annuelle : 5548€ - 9282€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :370,37 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :31 111 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :+68 889€ (+221.4%)
Marge achat-revente :-85 889€ (-276.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :34,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 621,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 095,59€
Coût de l'assurance :10 237,50€
Taxe foncière : 717,60€/an
Soit par mois : 59,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 79,00€/mois
Soit par an : 948,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 598,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 145 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien des surfaces de cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine en parfait état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 32 m² (2 chambres)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, état à rafraîchir.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(107 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture des murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture des murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien parquet: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:2 400€
    Peinture des murs: 32 m² × 30€/m² = 960€, Entretien parquet: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 480€
  • Salle de bain - Rafraîchissement important:4 500€
    Carrelage: 6 m² × 50€/m² = 300€, Plomberie: 600€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 176 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 948 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 142 €
Revenus locatifs : +7 176 €
Charges déductibles : -15 142 €
Résultat foncier Année 1 : -7 966 €(Déficit de 7 966 €)
Imputable sur revenu global : 7 966 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 142 €/an
Revenus locatifs : +7 176 €
Charges déductibles : -6 142 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 034 €/an
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 176 €15 146 €4 071 €-7 970 €7 970 €--
27 319 €6 039 €3 964 €1 280 €---
37 466 €5 929 €3 854 €1 537 €---
47 615 €5 815 €3 740 €1 800 €---
57 767 €5 697 €3 622 €2 070 €---
67 923 €5 575 €3 500 €2 348 €---
78 081 €5 448 €3 373 €2 633 €---
88 243 €5 316 €3 241 €2 926 €---
98 408 €5 180 €3 105 €3 227 €---
108 576 €5 040 €2 964 €3 536 €---
118 747 €4 894 €2 819 €3 854 €---
128 922 €4 742 €2 667 €4 180 €---
139 101 €4 586 €2 511 €4 515 €---
149 283 €4 424 €2 349 €4 859 €---
159 469 €4 256 €2 181 €5 213 €---
169 658 €4 082 €2 007 €5 576 €---
179 851 €3 902 €1 827 €5 949 €---
1810 048 €3 715 €1 640 €6 333 €---
1910 249 €3 522 €1 447 €6 727 €---
2010 454 €3 321 €1 246 €7 133 €---
2110 663 €3 114 €1 039 €7 549 €---
2210 876 €2 899 €824 €7 977 €---
2311 094 €2 677 €602 €8 417 €---
2411 316 €2 446 €371 €8 869 €---
2511 542 €2 208 €132 €9 334 €---
TOTAL229 848 €119 973 €59 096 €109 875 €7 970 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 391 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 875 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 176 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 507 €-2 391 €+3 898 €
2+1 507 €+384 €+1 123 €
3+1 507 €+461 €+1 046 €
4+1 507 €+540 €+967 €
5+1 507 €+621 €+886 €
6+1 507 €+704 €+803 €
7+1 507 €+790 €+717 €
8+1 507 €+878 €+629 €
9+1 507 €+968 €+539 €
10+1 507 €+1 061 €+446 €
11+1 507 €+1 156 €+351 €
12+1 507 €+1 254 €+253 €
13+1 507 €+1 354 €+153 €
14+1 507 €+1 458 €+49 €
15+1 507 €+1 564 €-57 €
16+1 507 €+1 673 €-166 €
17+1 507 €+1 785 €-278 €
18+1 507 €+1 900 €-393 €
19+1 507 €+2 018 €-511 €
20+1 507 €+2 140 €-633 €
21+1 507 €+2 265 €-758 €
22+1 507 €+2 393 €-886 €
23+1 507 €+2 525 €-1 018 €
24+1 507 €+2 661 €-1 154 €
25+1 507 €+2 800 €-1 293 €
Total+37 675 €+32 963 €+4 712 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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