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Appartement à vendre

VilleDreux (28)
Surface57m²
Coût Total85 820€
Loyer Annuel7 252€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 122,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon

Situé au cœur du quartier dynamique du Murger, cet appartement au cinquième étage du bâtiment Roussillon vous offre un espace de vie impeccable avec ses deux chambres lumineuses. Récemment rénové, il a été intégralement repeint et bénéficie d'un compteur électrique neuf, prêt à accueillir ses futurs occupants. Ce bien, idéal pour un premier achat, est entièrement vide et disponible immédiatement. Avec des charges annuelles s'élevant à 2200 euros, cet appartement constitue une opportunité à ne pas manquer. La proximité de la RN12 ajoute un atout non négligeable pour les déplacements. Vendu directement de particulier à particulier, une visite sur rendez-vous est à votre disposition pour découvrir cet espace de vie. Pour davantage de photos ou d'informations, n'hésitez pas à me contacter en privé.

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.742978, 1.360350
Total : 85 820€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 16 700€
Valeur du bien : 80 700€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 604€/mois
Loyer annuel estimé : 7252€/an
Fourchette totale : 501€ - 729€/mois
Fourchette annuelle : 6016€ - 8743€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 133,87 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 631 €
Prix d'achat :64 000 €
Décote à l'achat :-631€ (-1.0%)
Marge achat-revente :-21 189€ (-32.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :415,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :25,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 440,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 965,45€
Coût de l'assurance :7 509,25€
Taxe foncière : 725,21€/an
Soit par mois : 60,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 604,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des éléments sanitaires, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture/finitions.
Quantité: 5 m² (salle de bain) + 1 m² (WC séparé)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salle de bain et WC nécessitent un rafraîchissement important
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: environ 20 m² (salon)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite des travaux importants
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 700 €(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 800€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1 000€/m² = 6 000€, Plomberie et électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:5 600€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5 000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 252 €/an
Calcul : 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 710 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 820 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 725 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 636 €
Revenus locatifs : +7 252 €
Charges déductibles : -22 636 €
Résultat foncier Année 1 : -15 384 €(Déficit de 15 384 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 684 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 936 €/an
Revenus locatifs : +7 252 €
Charges déductibles : -5 936 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 316 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4683.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 252 €22 639 €2 713 €-15 386 €10 700 €4 686 €4 686 €
27 397 €5 865 €2 639 €1 533 €--3 154 €
37 545 €5 788 €2 563 €1 757 €--1 397 €
47 696 €5 709 €2 484 €1 987 €---
57 850 €5 628 €2 402 €2 222 €---
68 007 €5 544 €2 318 €2 463 €---
78 167 €5 457 €2 231 €2 710 €---
88 330 €5 367 €2 142 €2 963 €---
98 497 €5 275 €2 049 €3 222 €---
108 667 €5 179 €1 954 €3 488 €---
118 840 €5 081 €1 855 €3 760 €---
129 017 €4 979 €1 753 €4 038 €---
139 197 €4 874 €1 648 €4 324 €---
149 381 €4 765 €1 540 €4 616 €---
159 569 €4 653 €1 427 €4 916 €---
169 760 €4 537 €1 312 €5 223 €---
179 956 €4 418 €1 192 €5 538 €---
1810 155 €4 294 €1 069 €5 860 €---
1910 358 €4 167 €941 €6 191 €---
2010 565 €4 036 €810 €6 529 €---
2110 776 €3 900 €674 €6 877 €---
2210 992 €3 760 €534 €7 232 €---
2311 212 €3 615 €389 €7 597 €---
2411 436 €3 465 €240 €7 971 €---
2511 665 €3 311 €85 €8 354 €---
TOTAL232 288 €136 305 €38 965 €95 983 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 983 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 523 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 523 €-3 210 €+4 733 €
2+1 523 €0 €+1 523 €
3+1 523 €0 €+1 523 €
4+1 523 €+177 €+1 346 €
5+1 523 €+667 €+856 €
6+1 523 €+739 €+784 €
7+1 523 €+813 €+710 €
8+1 523 €+889 €+634 €
9+1 523 €+967 €+556 €
10+1 523 €+1 046 €+477 €
11+1 523 €+1 128 €+395 €
12+1 523 €+1 211 €+312 €
13+1 523 €+1 297 €+226 €
14+1 523 €+1 385 €+138 €
15+1 523 €+1 475 €+48 €
16+1 523 €+1 567 €-44 €
17+1 523 €+1 661 €-138 €
18+1 523 €+1 758 €-235 €
19+1 523 €+1 857 €-334 €
20+1 523 €+1 959 €-436 €
21+1 523 €+2 063 €-540 €
22+1 523 €+2 170 €-647 €
23+1 523 €+2 279 €-756 €
24+1 523 €+2 391 €-868 €
25+1 523 €+2 506 €-983 €
Total+38 075 €+28 795 €+9 280 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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