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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Junien (87)
Surface145m²
Coût Total208 600€
Loyer Annuel16 300€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 931,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 145 m², 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel fuel, 2 Parkings, Terrain de 5770 m²

Situé au coeur du village, a proximité immédiate des commodités, venez découvrir cet ensemble immobilier atypique offrant de nombreuses possibilités. Ancienne graineterie, le bien se compose d'un local commercial, de plusieurs dépendances et une maison d'habitation. L'ensemble est implanté sur un terrain arboré d'environ 5770 m².

Ville : Saint-Junien
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87200
Coordonnées : 45.913230, 0.930970
Total : 208 600€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 62 800€
Valeur du bien : 197 800€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1358€/mois
Loyer annuel estimé : 16300€/an
Fourchette totale : 1069€ - 1726€/mois
Fourchette annuelle : 12826€ - 20714€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 017,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 076,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 693,18€
Coût de l'assurance :17 731,00€
Taxe foncière : 1 629,99€/an
Soit par mois : 135,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 358,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 212,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Chambres en bon état (4/5) mais nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Chambres en bon état (4/5) mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Salon en état moyen (3/5) nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 800 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 700€
    Isolation toiture/combles: 145 m² × 60€/m² = 8700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400€
    Remplacement fenêtres: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (pose incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Revêtement sol chambres: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Junien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 358 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 300 €/an
Calcul : 1 358 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 851 €
Revenus locatifs : +16 300 €
Charges déductibles : -71 851 €
Résultat foncier Année 1 : -55 551 €(Déficit de 55 551 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 151 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 051 €/an
Revenus locatifs : +16 300 €
Charges déductibles : -9 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 249 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34151.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 300 €71 858 €6 719 €-55 558 €21 400 €34 158 €34 158 €
216 626 €8 876 €6 537 €7 750 €--26 408 €
316 958 €8 688 €6 349 €8 270 €--18 138 €
417 298 €8 494 €6 155 €8 803 €--9 335 €
517 644 €8 294 €5 955 €9 350 €---
617 996 €8 087 €5 748 €9 909 €---
718 356 €7 873 €5 534 €10 483 €---
818 723 €7 652 €5 313 €11 071 €---
919 098 €7 424 €5 085 €11 674 €---
1019 480 €7 188 €4 849 €12 292 €---
1119 869 €6 944 €4 605 €12 925 €---
1220 267 €6 693 €4 353 €13 574 €---
1320 672 €6 433 €4 093 €14 240 €---
1421 086 €6 164 €3 825 €14 922 €---
1521 507 €5 886 €3 547 €15 621 €---
1621 938 €5 600 €3 260 €16 338 €---
1722 376 €5 303 €2 964 €17 073 €---
1822 824 €4 997 €2 658 €17 826 €---
1923 280 €4 681 €2 342 €18 599 €---
2023 746 €4 355 €2 015 €19 391 €---
2124 221 €4 017 €1 678 €20 204 €---
2224 705 €3 669 €1 329 €21 037 €---
2325 199 €3 309 €969 €21 891 €---
2425 703 €2 937 €597 €22 767 €---
2526 217 €2 552 €213 €23 665 €---
TOTAL522 090 €217 974 €96 693 €304 116 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 304 116 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 423 €-6 420 €+9 843 €
2+3 423 €0 €+3 423 €
3+3 423 €0 €+3 423 €
4+3 423 €0 €+3 423 €
5+3 423 €+4 €+3 419 €
6+3 423 €+2 973 €+450 €
7+3 423 €+3 145 €+278 €
8+3 423 €+3 321 €+102 €
9+3 423 €+3 502 €-79 €
10+3 423 €+3 688 €-265 €
11+3 423 €+3 878 €-455 €
12+3 423 €+4 072 €-649 €
13+3 423 €+4 272 €-849 €
14+3 423 €+4 477 €-1 054 €
15+3 423 €+4 686 €-1 263 €
16+3 423 €+4 901 €-1 478 €
17+3 423 €+5 122 €-1 699 €
18+3 423 €+5 348 €-1 925 €
19+3 423 €+5 580 €-2 157 €
20+3 423 €+5 817 €-2 394 €
21+3 423 €+6 061 €-2 638 €
22+3 423 €+6 311 €-2 888 €
23+3 423 €+6 567 €-3 144 €
24+3 423 €+6 830 €-3 407 €
25+3 423 €+7 100 €-3 677 €
Total+85 575 €+91 235 €+-5 660 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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