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appartement vente 4 pieces colomiers 75m2

VilleColomiers (31)
Surface74.97m²
Coût Total166 900€
Loyer Annuel10 200€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 74.97 m²
Prix au m² : 1 667,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé au 4ème étage avec ascenseur dans le quartier de la Bascule Oratoire. Venez découvrir ce T4 très lumineux. Il se compose d'une entrée, une cuisine fermée, un salon séjour. Un espace nuit avec trois chambres dont une avec placard, une salle de bains, un WC séparé et de nombreux rangements. Vous pourrez aussi profiter de terrasse orientée Ouest. Une place de parking et une cave viennent compléter l'ensemble..........A VISITER SANS TARDER..........Stéphanie Laroche votre conseillère immobilier indépendante.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 182 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 61.96€ par mois (soit 743.56 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Stéphanie Laroche mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TOULOUSE sous le numéro 823240023, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Colomiers
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31770
Total : 166 900€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 31 900€
Valeur du bien : 156 900€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.97m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 9.77€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 850€/mois
Loyer annuel estimé : 10200€/an
Fourchette totale : 733€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 8794€ - 11832€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 639,06 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 850 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-72 850€ (-36.8%)
Marge achat-revente :30 950€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :838,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,76€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 904,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 568,54€
Coût de l'assurance :20 028,00€
Taxe foncière : 1 020,03€/an
Soit par mois : 85,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 61,96€/mois
Soit par an : 743,52€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 850,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 051,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien du parquet.
Quantité: salon complet
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - bon état général mais peinture à rafraîchir
BalconRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Nettoyage et éventuellement remplacement du revêtement usé.
Quantité: balcon complet
Raison: État 2/5 visible - revêtement usé nécessitant nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 900 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D. = 0€
  • Menuiseries:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D. = 0€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète = 9000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 900€
    Rénovation lourde: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€
  • Balcon:1 500€
    Rénovation balcon: 10 m² × 120€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colomiers. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage et de menuiseries ne sont pas nécessaires en raison du DPE D.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 200 €/an
Calcul : 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 818 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 020 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 744 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 283 €
Revenus locatifs : +10 200 €
Charges déductibles : -40 283 €
Résultat foncier Année 1 : -30 082 €(Déficit de 30 082 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 682 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 383 €/an
Revenus locatifs : +10 200 €
Charges déductibles : -8 383 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 818 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8682.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 200 €40 288 €5 823 €-30 088 €21 400 €8 688 €8 688 €
210 404 €8 236 €5 672 €2 168 €--6 520 €
310 612 €8 079 €5 514 €2 534 €--3 986 €
410 825 €7 916 €5 351 €2 909 €--1 077 €
511 041 €7 747 €5 182 €3 294 €---
611 262 €7 572 €5 007 €3 690 €---
711 487 €7 391 €4 826 €4 097 €---
811 717 €7 203 €4 638 €4 514 €---
911 951 €7 008 €4 444 €4 943 €---
1012 190 €6 807 €4 242 €5 383 €---
1112 434 €6 598 €4 034 €5 836 €---
1212 683 €6 382 €3 818 €6 301 €---
1312 936 €6 158 €3 594 €6 778 €---
1413 195 €5 926 €3 362 €7 269 €---
1513 459 €5 686 €3 121 €7 773 €---
1613 728 €5 437 €2 873 €8 291 €---
1714 003 €5 179 €2 615 €8 824 €---
1814 283 €4 912 €2 348 €9 371 €---
1914 569 €4 636 €2 071 €9 933 €---
2014 860 €4 349 €1 784 €10 511 €---
2115 157 €4 052 €1 488 €11 105 €---
2215 460 €3 745 €1 180 €11 716 €---
2315 770 €3 426 €861 €12 343 €---
2416 085 €3 096 €532 €12 989 €---
2516 407 €2 754 €190 €13 652 €---
TOTAL326 720 €180 585 €84 569 €146 134 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 134 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 142 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 142 €-6 420 €+8 562 €
2+2 142 €0 €+2 142 €
3+2 142 €0 €+2 142 €
4+2 142 €0 €+2 142 €
5+2 142 €+665 €+1 477 €
6+2 142 €+1 107 €+1 035 €
7+2 142 €+1 229 €+913 €
8+2 142 €+1 354 €+788 €
9+2 142 €+1 483 €+659 €
10+2 142 €+1 615 €+527 €
11+2 142 €+1 751 €+391 €
12+2 142 €+1 890 €+252 €
13+2 142 €+2 033 €+109 €
14+2 142 €+2 181 €-39 €
15+2 142 €+2 332 €-190 €
16+2 142 €+2 487 €-345 €
17+2 142 €+2 647 €-505 €
18+2 142 €+2 811 €-669 €
19+2 142 €+2 980 €-838 €
20+2 142 €+3 153 €-1 011 €
21+2 142 €+3 331 €-1 189 €
22+2 142 €+3 515 €-1 373 €
23+2 142 €+3 703 €-1 561 €
24+2 142 €+3 897 €-1 755 €
25+2 142 €+4 096 €-1 954 €
Total+53 550 €+43 840 €+9 710 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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