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Appartement - 5 pièce(s) - 117 m²

Bien expiré
VilleSaint-André-les-Alpes (04)
Surface117m²
Coût Total212 500€
Loyer Annuel12 172€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 282,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement spacieux Situé en plein centre de Saint-André-les-Alpes, à proximité immédiate des commerces, écoles et de la gare, cet appartement de 117 m² se trouve dans une maison de village, au sein d'une petite copropriété calme de 3 lots seulement (1 lot sur 3), sans syndic professionnel. L'appartement se compose de : 3 chambres 3 salles de bain 2 douches 1 baignoire un grand salon lumineux une cuisine aménagée et équipée une cave en rez-de-chaussée, facilement accessible avec une entré de chaque côtés. Le bien est habitable immédiatement, sans travaux urgents à prévoir.

Il offre un environnement très calme, une bonne orientation, le double vitrage, la fibre installée, et une distribution fonctionnelle, idéale pour une famille, un couple ou une résidence secondaire. à€ noter : €" Pas d'extérieur ni de garage €" Chauffage individuel (électrique + fioul) €" DPE : F Emplacement central, tout se fait à pied, apprécié pour sa qualité de vie le Verdon et la Fou D'Allos pour le ski

Ville : Saint-André-les-Alpes
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04170
Total : 212 500€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 50 500€
Valeur du bien : 200 500€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1014€/mois
Loyer annuel estimé : 12172€/an
Fourchette totale : 805€ - 1278€/mois
Fourchette annuelle : 9662€ - 15334€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 810,54 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 833 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-61 833€ (-29.2%)
Marge achat-revente :-667€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 037,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :85,00€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 122,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 838,04€
Coût de l'assurance :25 500,00€
Taxe foncière : 1 217,23€/an
Soit par mois : 101,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 014,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 224,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-209,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme F

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique et fioul existant
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des équipements sanitaires dans la salle de bain avec baignoire et machine à laver
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - équipements datés et usés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (estimé 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de travaux pour mise à jour et confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 500 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:13 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (15 m²) × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 840€
  • Salon:6 000€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Alpes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 014 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 172 €/an
Calcul : 1 014 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 859 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 217 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 596 €
Revenus locatifs : +12 172 €
Charges déductibles : -59 596 €
Résultat foncier Année 1 : -47 424 €(Déficit de 47 424 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 024 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 096 €/an
Revenus locatifs : +12 172 €
Charges déductibles : -9 096 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 076 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26023.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 172 €59 603 €6 865 €-47 430 €21 400 €26 030 €26 030 €
212 416 €8 917 €6 680 €3 499 €--22 532 €
312 664 €8 726 €6 488 €3 938 €--18 593 €
412 917 €8 528 €6 290 €4 390 €--14 204 €
513 176 €8 323 €6 086 €4 853 €--9 351 €
613 439 €8 112 €5 874 €5 328 €--4 023 €
713 708 €7 893 €5 656 €5 815 €---
813 982 €7 668 €5 430 €6 315 €---
914 262 €7 434 €5 197 €6 827 €---
1014 547 €7 194 €4 956 €7 353 €---
1114 838 €6 945 €4 707 €7 893 €---
1215 135 €6 688 €4 450 €8 447 €---
1315 437 €6 422 €4 185 €9 016 €---
1415 746 €6 147 €3 910 €9 599 €---
1516 061 €5 864 €3 627 €10 197 €---
1616 382 €5 571 €3 334 €10 811 €---
1716 710 €5 268 €3 031 €11 442 €---
1817 044 €4 955 €2 718 €12 089 €---
1917 385 €4 632 €2 395 €12 753 €---
2017 733 €4 298 €2 061 €13 434 €---
2118 087 €3 953 €1 716 €14 134 €---
2218 449 €3 597 €1 360 €14 852 €---
2318 818 €3 229 €991 €15 590 €---
2419 195 €2 848 €611 €16 346 €---
2519 578 €2 455 €218 €17 123 €---
TOTAL389 883 €205 269 €98 838 €184 614 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 172 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 556 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 556 €-6 420 €+8 976 €
2+2 556 €0 €+2 556 €
3+2 556 €0 €+2 556 €
4+2 556 €0 €+2 556 €
5+2 556 €0 €+2 556 €
6+2 556 €0 €+2 556 €
7+2 556 €+537 €+2 019 €
8+2 556 €+1 894 €+662 €
9+2 556 €+2 048 €+508 €
10+2 556 €+2 206 €+350 €
11+2 556 €+2 368 €+188 €
12+2 556 €+2 534 €+22 €
13+2 556 €+2 705 €-149 €
14+2 556 €+2 880 €-324 €
15+2 556 €+3 059 €-503 €
16+2 556 €+3 243 €-687 €
17+2 556 €+3 433 €-877 €
18+2 556 €+3 627 €-1 071 €
19+2 556 €+3 826 €-1 270 €
20+2 556 €+4 030 €-1 474 €
21+2 556 €+4 240 €-1 684 €
22+2 556 €+4 456 €-1 900 €
23+2 556 €+4 677 €-2 121 €
24+2 556 €+4 904 €-2 348 €
25+2 556 €+5 137 €-2 581 €
Total+63 900 €+55 384 €+8 516 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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