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Détails du bien

VilleTarbes (65)
Surface98m²
Coût Total116 749€
Loyer Annuel11 212€
Rentabilité9.60%
Cashflow/mois+238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 990 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 989,69 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon
  • EXCLUSIVITE -

TARBES NORD IDEAL PREMIER ACHAT OU INVESTISSEUR MAISON DE PLAIN-PIED DE TYPE 4 D'ENVIRON 98 M² A RENOVER COMPRENANT : une entrée desservant un salon avec une cheminée, une cuisine indépendante avec un coin repas, une chambre, une salle de bain avec wc, une seconde chambre d'environ 18 m² attenant, une salle d'eau, une cuisine d'été de 17 m² . Le tout sur une parcelle arborée et clôturée d'environ 750 m² comprenant deux cabanons ainsi qu'un garage, et une cave en sous-sol. Travaux à prévoir.

(7.77 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Total : 116 749€
Prix d'acquisition : 96 990€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 108 990€
Frais de notaire : 7 759€
Coût estimé : 7 759€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 934€/mois
Loyer annuel estimé : 11212€/an
Fourchette totale : 726€ - 1203€/mois
Fourchette annuelle : 8711€ - 14432€/an
Rentabilité brute :9.60%
Fourchette de rentabilité :7.46% - 12.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 850,46 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 345 €
Prix d'achat :96 990 €
Décote à l'achat :-84 355€ (-46.5%)
Marge achat-revente :64 596€ (35.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 749€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :570,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 603,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 302,32€
Coût de l'assurance :9 923,67€
Taxe foncière : 1 121,21€/an
Soit par mois : 93,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 934,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 696,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :237,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 425 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, remplacement du mobilier ancien
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 212 €/an
Calcul : 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 768 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 749 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 121 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 286 €
Revenus locatifs : +11 212 €
Charges déductibles : -17 286 €
Résultat foncier Année 1 : -6 074 €(Déficit de 6 074 €)
Imputable sur revenu global : 6 074 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 286 €/an
Revenus locatifs : +11 212 €
Charges déductibles : -5 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 926 €/an
Prix d'achat du bien : 96 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 044 €(65% de 96 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 044 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 212 €17 290 €3 772 €-6 078 €6 078 €--
211 436 €5 188 €3 670 €6 248 €---
311 665 €5 083 €3 565 €6 582 €---
411 898 €4 974 €3 456 €6 924 €---
512 136 €4 862 €3 344 €7 275 €---
612 379 €4 746 €3 227 €7 633 €---
712 627 €4 626 €3 107 €8 001 €---
812 879 €4 502 €2 983 €8 378 €---
913 137 €4 374 €2 855 €8 763 €---
1013 400 €4 241 €2 723 €9 158 €---
1113 667 €4 104 €2 586 €9 563 €---
1213 941 €3 963 €2 445 €9 978 €---
1314 220 €3 817 €2 299 €10 402 €---
1414 504 €3 666 €2 148 €10 838 €---
1514 794 €3 511 €1 992 €11 283 €---
1615 090 €3 350 €1 832 €11 740 €---
1715 392 €3 183 €1 665 €12 208 €---
1815 700 €3 012 €1 493 €12 688 €---
1916 014 €2 834 €1 316 €13 180 €---
2016 334 €2 651 €1 132 €13 683 €---
2116 661 €2 461 €943 €14 200 €---
2216 994 €2 265 €747 €14 729 €---
2317 334 €2 063 €545 €15 271 €---
2417 680 €1 854 €336 €15 827 €---
2518 034 €1 638 €120 €16 396 €---
TOTAL359 127 €104 256 €54 302 €254 871 €6 078 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 823 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 212 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 355 €-1 823 €+4 178 €
2+2 355 €+1 874 €+481 €
3+2 355 €+1 975 €+380 €
4+2 355 €+2 077 €+278 €
5+2 355 €+2 182 €+173 €
6+2 355 €+2 290 €+65 €
7+2 355 €+2 400 €-45 €
8+2 355 €+2 513 €-158 €
9+2 355 €+2 629 €-274 €
10+2 355 €+2 747 €-392 €
11+2 355 €+2 869 €-514 €
12+2 355 €+2 993 €-638 €
13+2 355 €+3 121 €-766 €
14+2 355 €+3 251 €-896 €
15+2 355 €+3 385 €-1 030 €
16+2 355 €+3 522 €-1 167 €
17+2 355 €+3 663 €-1 308 €
18+2 355 €+3 806 €-1 451 €
19+2 355 €+3 954 €-1 599 €
20+2 355 €+4 105 €-1 750 €
21+2 355 €+4 260 €-1 905 €
22+2 355 €+4 419 €-2 064 €
23+2 355 €+4 581 €-2 226 €
24+2 355 €+4 748 €-2 393 €
25+2 355 €+4 919 €-2 564 €
Total+58 875 €+76 461 €+-17 586 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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