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Villa à vendre

VillePeyrehorade (40)
Surface135m²
Coût Total231 040€
Loyer Annuel16 698€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 177,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 23 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, 2 terrasses, Exposition sud

Villa de 135 m² sur terrain de 250 m² proche PEYREHORADE comprenant au RDC, une cuisine aménagée, SDB, WC, cellier, buanderie, séjour/chambre et garage de 40 m² avec évier et douche. Au niveau 1, une cuisine équipée, séjour avec cheminée insert, SDE, WC, 2 chambres. Idéalement située en centre bourg avec toutes commodités à proximité. Chauffage central (possibilité de pompe à chaleur air/eau) double vitrage, tout à l'égout, isolation des combles. (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Peyrehorade
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40300
Coordonnées : 43.555716, -1.109083
Total : 231 040€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 59 320€
Valeur du bien : 218 320€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 10.31€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1391€/mois
Loyer annuel estimé : 16698€/an
Fourchette totale : 1090€ - 1776€/mois
Fourchette annuelle : 13084€ - 21309€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 763,44 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :373 064 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-214 064€ (-57.4%)
Marge achat-revente :142 024€ (38.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 128,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 193,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 461,36€
Coût de l'assurance :19 638,40€
Taxe foncière : 1 669,76€/an
Soit par mois : 139,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 391,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 404 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central existant
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bien entretenu mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 320 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (coût moyen incluant la pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant la pose)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (coût moyen incluant la pose)
  • Salle de bain:9 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 200€ = 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (coût moyen incluant la pose)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (coût moyen incluant la pose)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€ (coût moyen incluant la pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Peyrehorade (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 391 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 698 €/an
Calcul : 1 391 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 457 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 786 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 232 €
Revenus locatifs : +16 698 €
Charges déductibles : -69 232 €
Résultat foncier Année 1 : -52 535 €(Déficit de 52 535 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 135 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 912 €/an
Revenus locatifs : +16 698 €
Charges déductibles : -9 912 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 785 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31134.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 698 €69 240 €7 464 €-52 542 €21 400 €31 142 €31 142 €
217 032 €9 718 €7 263 €7 313 €--23 829 €
317 372 €9 510 €7 054 €7 862 €--15 966 €
417 720 €9 294 €6 839 €8 425 €--7 541 €
518 074 €9 072 €6 617 €9 002 €---
618 435 €8 842 €6 387 €9 593 €---
718 804 €8 605 €6 149 €10 199 €---
819 180 €8 359 €5 904 €10 821 €---
919 564 €8 106 €5 651 €11 458 €---
1019 955 €7 844 €5 389 €12 111 €---
1120 354 €7 573 €5 118 €12 781 €---
1220 761 €7 294 €4 839 €13 467 €---
1321 177 €7 005 €4 550 €14 171 €---
1421 600 €6 707 €4 251 €14 893 €---
1522 032 €6 398 €3 943 €15 634 €---
1622 473 €6 080 €3 624 €16 393 €---
1722 922 €5 751 €3 295 €17 172 €---
1823 381 €5 411 €2 955 €17 970 €---
1923 848 €5 059 €2 604 €18 789 €---
2024 325 €4 696 €2 241 €19 629 €---
2124 812 €4 321 €1 866 €20 491 €---
2225 308 €3 934 €1 478 €21 374 €---
2325 814 €3 533 €1 078 €22 281 €---
2426 330 €3 120 €664 €23 211 €---
2526 857 €2 692 €237 €24 165 €---
TOTAL534 829 €228 164 €107 461 €306 665 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 665 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 506 €-6 420 €+9 926 €
2+3 506 €0 €+3 506 €
3+3 506 €0 €+3 506 €
4+3 506 €0 €+3 506 €
5+3 506 €+438 €+3 068 €
6+3 506 €+2 878 €+628 €
7+3 506 €+3 060 €+446 €
8+3 506 €+3 246 €+260 €
9+3 506 €+3 437 €+69 €
10+3 506 €+3 633 €-127 €
11+3 506 €+3 834 €-328 €
12+3 506 €+4 040 €-534 €
13+3 506 €+4 251 €-745 €
14+3 506 €+4 468 €-962 €
15+3 506 €+4 690 €-1 184 €
16+3 506 €+4 918 €-1 412 €
17+3 506 €+5 151 €-1 645 €
18+3 506 €+5 391 €-1 885 €
19+3 506 €+5 637 €-2 131 €
20+3 506 €+5 889 €-2 383 €
21+3 506 €+6 147 €-2 641 €
22+3 506 €+6 412 €-2 906 €
23+3 506 €+6 684 €-3 178 €
24+3 506 €+6 963 €-3 457 €
25+3 506 €+7 249 €-3 743 €
Total+87 650 €+92 000 €+-4 350 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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