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2 pièces Braux

Bien expiré
VilleBraux (04)
Surface34m²
Coût Total82 520€
Loyer Annuel4 730€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 54 000 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 588,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'appartement comprend un séjour, une cuisine équipée ouverte sur le séjour, une chambre séparée et une petite salle de douche / Wc. Il est traversant, et lumineux. Son accès est indépendant, avec 3 marches à monter depuis l'arrière de l'immeuble. L'immeuble comporte 3 niveaux, le notre étant au niveau intermédiaire. L'appartement a été rénové récemment, il comporte des doubles vitrages, des radiateurs électriques à inertie programmables, et la cuisine est récente également. Les charges de copropriété sont très faibles (environ 250€ par an), le voisin du dessous étant syndic bénévole. La toiture de l'immeuble est récente. Il n'y a pas de terrasse ou d'extérieur privatif, mais la vue est très belle, et dégagée vers les grès d'Annot. Le village de Braux comporte une épicerie, et vous pourrez trouver à Annot, à 1/4d'h , un supermarché et la plupart des commerces nécessaires, ainsi qu'un marché le mardi.

Ville : Braux
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04240
Coordonnées : 43.986460, 6.699880
Total : 82 520€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 24 200€
Valeur du bien : 78 200€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 11.59€/m²/mois
Fourchette : 9.06€ - 14.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 394€/mois
Loyer annuel estimé : 4730€/an
Fourchette totale : 308€ - 505€/mois
Fourchette annuelle : 3695€ - 6056€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :402,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 425,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 250,82€
Coût de l'assurance :7 014,20€
Taxe foncière : 473,03€/an
Soit par mois : 39,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,83€/mois
Soit par an : 250,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 394,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 486,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer les radiateurs électriques à inertie programmables.
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de douche/WC, incluant la douche, le lavabo, et les revêtements muraux et de sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments datés de la cuisine, incluant peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine moderne mais avec quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 1 chambre (environ 9 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour maintenir l'état général.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 200 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:450€
    Peinture chambre: 9 m² × 50€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Braux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 730 €/an
Calcul : 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 281 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 473 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 859 €
Revenus locatifs : +4 730 €
Charges déductibles : -27 859 €
Résultat foncier Année 1 : -23 129 €(Déficit de 23 129 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 729 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 659 €/an
Revenus locatifs : +4 730 €
Charges déductibles : -3 659 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1728.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 730 €27 861 €2 658 €-23 131 €21 400 €1 731 €1 731 €
24 825 €3 590 €2 586 €1 235 €--496 €
34 921 €3 515 €2 512 €1 406 €---
45 020 €3 439 €2 435 €1 581 €---
55 120 €3 359 €2 356 €1 761 €---
65 223 €3 277 €2 274 €1 945 €---
75 327 €3 193 €2 189 €2 134 €---
85 434 €3 105 €2 102 €2 328 €---
95 542 €3 015 €2 011 €2 527 €---
105 653 €2 922 €1 918 €2 731 €---
115 766 €2 825 €1 822 €2 941 €---
125 881 €2 726 €1 722 €3 156 €---
135 999 €2 623 €1 619 €3 376 €---
146 119 €2 517 €1 513 €3 603 €---
156 241 €2 407 €1 403 €3 835 €---
166 366 €2 293 €1 290 €4 073 €---
176 494 €2 176 €1 173 €4 317 €---
186 624 €2 055 €1 052 €4 568 €---
196 756 €1 930 €926 €4 826 €---
206 891 €1 801 €797 €5 090 €---
217 029 €1 667 €664 €5 362 €---
227 170 €1 529 €526 €5 640 €---
237 313 €1 387 €383 €5 926 €---
247 459 €1 240 €236 €6 219 €---
257 608 €1 088 €84 €6 521 €---
TOTAL151 512 €87 541 €38 251 €63 971 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 971 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+993 €-6 420 €+7 413 €
2+993 €0 €+993 €
3+993 €+273 €+720 €
4+993 €+474 €+519 €
5+993 €+528 €+465 €
6+993 €+584 €+409 €
7+993 €+640 €+353 €
8+993 €+698 €+295 €
9+993 €+758 €+235 €
10+993 €+819 €+174 €
11+993 €+882 €+111 €
12+993 €+947 €+46 €
13+993 €+1 013 €-20 €
14+993 €+1 081 €-88 €
15+993 €+1 150 €-157 €
16+993 €+1 222 €-229 €
17+993 €+1 295 €-302 €
18+993 €+1 371 €-378 €
19+993 €+1 448 €-455 €
20+993 €+1 527 €-534 €
21+993 €+1 608 €-615 €
22+993 €+1 692 €-699 €
23+993 €+1 778 €-785 €
24+993 €+1 866 €-873 €
25+993 €+1 956 €-963 €
Total+24 825 €+19 191 €+5 634 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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