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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGaillac (81)
Surface64m²
Coût Total125 020€
Loyer Annuel7 085€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 562,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, 2 chambres, Terrasse, Piscine, Digicode, Interphone, Pas de cave, Non meublé

L'agence FONCIA ALBI vous présente en exclusivité cet appartement T3 au 2ème et dernier étage

Situé dans un quartier proche de toutes les commodités et des commerces, cet appartement T3 comprend un séjour, une cuisine aménagée avec cellier, deux chambres et une salle de bain, terrasse.

Résidence sécurisée avec piscine.

Cet appartement possède également deux emplacements de stationnement privatif.

Actuellement loué, bonne rentabilité.

Idéal pour un premier achat ou pour investissement, n'hésitez pas à venir le visiter.

Ville : Gaillac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81600
Coordonnées : 43.906231, 1.890544
Total : 125 020€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 17 020€
Valeur du bien : 117 020€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 9.23€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 12.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7085€/an
Fourchette totale : 451€ - 773€/mois
Fourchette annuelle : 5409€ - 9279€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 728,21 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 605 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-10 605€ (-9.6%)
Marge achat-revente :-14 415€ (-13.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 655,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 738,39€
Coût de l'assurance :10 939,25€
Taxe foncière : 708,49€/an
Soit par mois : 59,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 135,00€/mois
Soit par an : 1 620,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 590,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-259,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu, usure minime

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 020 €(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 300€
    Peinture 2 chambres (40m²): 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:720€
    Peinture salon (24m²): 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 80€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gaillac. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des rénovations complètes, tandis que la peinture est estimée selon les surfaces à traiter. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 085 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 708 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 620 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 983 €
Revenus locatifs : +7 085 €
Charges déductibles : -23 983 €
Résultat foncier Année 1 : -16 898 €(Déficit de 16 898 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 198 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 963 €/an
Revenus locatifs : +7 085 €
Charges déductibles : -6 963 €
Résultat foncier Années 2+ : 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6197.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 085 €23 987 €4 201 €-16 902 €10 700 €6 202 €6 202 €
27 227 €6 855 €4 089 €371 €--5 830 €
37 371 €6 740 €3 974 €631 €--5 199 €
47 519 €6 620 €3 854 €898 €--4 301 €
57 669 €6 497 €3 731 €1 172 €--3 129 €
67 822 €6 369 €3 603 €1 453 €--1 676 €
77 979 €6 237 €3 471 €1 742 €---
88 138 €6 100 €3 334 €2 038 €---
98 301 €5 959 €3 193 €2 342 €---
108 467 €5 812 €3 046 €2 655 €---
118 636 €5 661 €2 895 €2 975 €---
128 809 €5 504 €2 738 €3 305 €---
138 985 €5 342 €2 576 €3 643 €---
149 165 €5 175 €2 409 €3 990 €---
159 348 €5 001 €2 235 €4 347 €---
169 535 €4 822 €2 056 €4 713 €---
179 726 €4 636 €1 870 €5 090 €---
189 921 €4 444 €1 678 €5 476 €---
1910 119 €4 246 €1 480 €5 873 €---
2010 321 €4 040 €1 274 €6 281 €---
2110 528 €3 828 €1 061 €6 700 €---
2210 738 €3 608 €842 €7 131 €---
2310 953 €3 380 €614 €7 573 €---
2411 172 €3 145 €379 €8 028 €---
2511 396 €2 901 €135 €8 495 €---
TOTAL226 932 €146 910 €60 738 €80 022 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 022 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 488 €-3 210 €+4 698 €
2+1 488 €0 €+1 488 €
3+1 488 €0 €+1 488 €
4+1 488 €0 €+1 488 €
5+1 488 €0 €+1 488 €
6+1 488 €0 €+1 488 €
7+1 488 €+20 €+1 468 €
8+1 488 €+611 €+877 €
9+1 488 €+703 €+785 €
10+1 488 €+796 €+692 €
11+1 488 €+893 €+595 €
12+1 488 €+991 €+497 €
13+1 488 €+1 093 €+395 €
14+1 488 €+1 197 €+291 €
15+1 488 €+1 304 €+184 €
16+1 488 €+1 414 €+74 €
17+1 488 €+1 527 €-39 €
18+1 488 €+1 643 €-155 €
19+1 488 €+1 762 €-274 €
20+1 488 €+1 884 €-396 €
21+1 488 €+2 010 €-522 €
22+1 488 €+2 139 €-651 €
23+1 488 €+2 272 €-784 €
24+1 488 €+2 408 €-920 €
25+1 488 €+2 548 €-1 060 €
Total+37 200 €+24 007 €+13 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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