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Achat ferme

Bien expiré
VilleVergenne (70)
Surface100m²
Coût Total147 748€
Loyer Annuel8 819€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 756 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 100 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1865, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour, Jardin, Terrain de 1330 m², Travaux, Orientation Ouest

La Vergenne (70), petit village situé à 12 kms de Lure et 26 Kms d'Héricourt DSolène vous propose en exclusivité cette ancienne ferme à rénover sur 13,30 ares de terrain comprenant : Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine avec insert, salon avec poêle à bois/séjour, 1 chambre, salle de bains, w.c. A l'étage : 2 chambres en enfilade dont une avec poêle à bois. Grange, écurie. Grenier Chauffage bois. Assainissement : fosse septique. “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ” Logement à consommation énergétique excessive, classé Peut être éligible aux aides à la rénovation énergétique (sous conditions)

Ville : Vergenne
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70200
Total : 147 748€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 66 100€
Valeur du bien : 141 700€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 735€/mois
Loyer annuel estimé : 8819€/an
Fourchette totale : 603€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 7242€ - 10740€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 748€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 763,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 486,21€
Coût de l'assurance :12 927,95€
Taxe foncière : 881,93€/an
Soit par mois : 73,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 734,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 837,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive, classé

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation pour 100 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs et plafond, peinture, revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 100 €(661 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 000€
    Isolation combles: 100 m² × 40€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation complète chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vergenne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 735 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 819 €/an
Calcul : 735 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 754 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 748 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 882 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 253 €
Revenus locatifs : +8 819 €
Charges déductibles : -72 253 €
Résultat foncier Année 1 : -63 434 €(Déficit de 63 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 034 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 153 €/an
Revenus locatifs : +8 819 €
Charges déductibles : -6 153 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42033.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 819 €72 258 €4 759 €-63 438 €21 400 €42 038 €42 038 €
28 996 €6 029 €4 630 €2 967 €--39 072 €
39 176 €5 896 €4 497 €3 280 €--35 792 €
49 359 €5 759 €4 360 €3 600 €--32 192 €
59 546 €5 617 €4 218 €3 930 €--28 262 €
69 737 €5 470 €4 071 €4 267 €--23 995 €
79 932 €5 319 €3 920 €4 613 €--19 382 €
810 131 €5 162 €3 763 €4 969 €--14 413 €
910 333 €5 000 €3 601 €5 333 €--9 080 €
1010 540 €4 833 €3 434 €5 707 €--3 373 €
1110 751 €4 661 €3 262 €6 090 €---
1210 966 €4 482 €3 083 €6 483 €---
1311 185 €4 298 €2 899 €6 887 €---
1411 409 €4 108 €2 709 €7 301 €---
1511 637 €3 911 €2 512 €7 726 €---
1611 870 €3 708 €2 309 €8 161 €---
1712 107 €3 499 €2 099 €8 609 €---
1812 349 €3 282 €1 883 €9 067 €---
1912 596 €3 058 €1 659 €9 538 €---
2012 848 €2 827 €1 427 €10 022 €---
2113 105 €2 588 €1 188 €10 518 €---
2213 367 €2 341 €942 €11 027 €---
2313 635 €2 086 €687 €11 549 €---
2413 907 €1 822 €423 €12 085 €---
2514 185 €1 550 €151 €12 636 €---
TOTAL282 486 €169 563 €68 486 €112 924 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 819 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 852 €-6 420 €+8 272 €
2+1 852 €0 €+1 852 €
3+1 852 €0 €+1 852 €
4+1 852 €0 €+1 852 €
5+1 852 €0 €+1 852 €
6+1 852 €0 €+1 852 €
7+1 852 €0 €+1 852 €
8+1 852 €0 €+1 852 €
9+1 852 €0 €+1 852 €
10+1 852 €0 €+1 852 €
11+1 852 €+815 €+1 037 €
12+1 852 €+1 945 €-93 €
13+1 852 €+2 066 €-214 €
14+1 852 €+2 190 €-338 €
15+1 852 €+2 318 €-466 €
16+1 852 €+2 448 €-596 €
17+1 852 €+2 583 €-731 €
18+1 852 €+2 720 €-868 €
19+1 852 €+2 862 €-1 010 €
20+1 852 €+3 006 €-1 154 €
21+1 852 €+3 155 €-1 303 €
22+1 852 €+3 308 €-1 456 €
23+1 852 €+3 465 €-1 613 €
24+1 852 €+3 626 €-1 774 €
25+1 852 €+3 791 €-1 939 €
Total+46 300 €+33 877 €+12 423 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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