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Appartement 52m2

VilleDijon (21)
Surface52m²
Coût Total87 620€
Loyer Annuel9 026€
Rentabilité10.30%
Cashflow/mois+224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 48 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 923,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 52m2

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.320110, 5.001720
Total : 87 620€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 35 780€
Valeur du bien : 83 780€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9026€/an
Fourchette totale : 622€ - 910€/mois
Fourchette annuelle : 7460€ - 10921€/an
Rentabilité brute :10.30%
Fourchette de rentabilité :8.51% - 12.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 023,72 €/m²
Basé sur :188 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 233 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :-5 233€ (-9.8%)
Marge achat-revente :-34 387€ (-64.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :427,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 452,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 753,83€
Coût de l'assurance :7 447,70€
Taxe foncière : 902,61€/an
Soit par mois : 75,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 752,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 527,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :224,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - Salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - Chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - Cuisine en bon état, rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 780 €(688 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 40% = 4800€, Total: 7800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts sont ajustés pour la région Bourgogne-Franche-Comté.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 026 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 828 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 298 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 903 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 809 €
Revenus locatifs : +9 026 €
Charges déductibles : -39 809 €
Résultat foncier Année 1 : -30 783 €(Déficit de 30 783 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 383 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 029 €/an
Revenus locatifs : +9 026 €
Charges déductibles : -4 029 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 997 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9382.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 026 €39 811 €2 831 €-30 785 €21 400 €9 385 €9 385 €
29 207 €3 955 €2 754 €5 252 €--4 134 €
39 391 €3 876 €2 675 €5 515 €---
49 579 €3 794 €2 594 €5 784 €---
59 770 €3 710 €2 509 €6 060 €---
69 965 €3 623 €2 422 €6 343 €---
710 165 €3 533 €2 332 €6 632 €---
810 368 €3 440 €2 239 €6 928 €---
910 575 €3 343 €2 143 €7 232 €---
1010 787 €3 244 €2 044 €7 543 €---
1111 003 €3 142 €1 941 €7 861 €---
1211 223 €3 036 €1 835 €8 187 €---
1311 447 €2 926 €1 725 €8 521 €---
1411 676 €2 813 €1 612 €8 863 €---
1511 910 €2 696 €1 495 €9 214 €---
1612 148 €2 575 €1 375 €9 573 €---
1712 391 €2 450 €1 250 €9 941 €---
1812 639 €2 321 €1 121 €10 317 €---
1912 891 €2 188 €988 €10 703 €---
2013 149 €2 050 €850 €11 099 €---
2113 412 €1 908 €708 €11 504 €---
2213 680 €1 761 €561 €11 919 €---
2313 954 €1 609 €409 €12 345 €---
2414 233 €1 452 €252 €12 781 €---
2514 518 €1 290 €90 €13 228 €---
TOTAL289 107 €106 547 €40 754 €182 561 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 026 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 895 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 895 €-6 420 €+8 315 €
2+1 895 €0 €+1 895 €
3+1 895 €+414 €+1 481 €
4+1 895 €+1 735 €+160 €
5+1 895 €+1 818 €+77 €
6+1 895 €+1 903 €-8 €
7+1 895 €+1 990 €-95 €
8+1 895 €+2 079 €-184 €
9+1 895 €+2 170 €-275 €
10+1 895 €+2 263 €-368 €
11+1 895 €+2 358 €-463 €
12+1 895 €+2 456 €-561 €
13+1 895 €+2 556 €-661 €
14+1 895 €+2 659 €-764 €
15+1 895 €+2 764 €-869 €
16+1 895 €+2 872 €-977 €
17+1 895 €+2 982 €-1 087 €
18+1 895 €+3 095 €-1 200 €
19+1 895 €+3 211 €-1 316 €
20+1 895 €+3 330 €-1 435 €
21+1 895 €+3 451 €-1 556 €
22+1 895 €+3 576 €-1 681 €
23+1 895 €+3 703 €-1 808 €
24+1 895 €+3 834 €-1 939 €
25+1 895 €+3 968 €-2 073 €
Total+47 375 €+54 768 €+-7 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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