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Appartement 4 pièces 110 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface110
Coût Total229 340
Loyer Annuel13 219
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-209
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 160 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 454,55 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

bel appartement rénové, de 110 m² très belle vue dégagée panoramique, vue mer (Canet en Roussillon) et vue sur les la chaîne des Alberts, Dans le secteur du moulin a vent ; proche boulangerie, carrefour express, tabac, quartier recherché, Situé au 9 ème étage d'un immeuble sécurisé, avec caméras et gardien, appartement très lumineux, 4 portes fenêtres avec balcon et terrasse fermée, illuminent un grand séjour salon , la cuisine est ouverte et équipée, une buanderie ou arrière cuisine permet du stockage et de mettre le lave linge un couloir dessert 3 belles chambres dont 1 suite parentale avec sa salle d'eau et son wc séparée, 1 deuxième salle d'eau douche avec son wc pour les 2 autres chambres, une pièce dressing permet du rangement supplémentaire, toutes les chambres ont leur balcon fermé, chauffage éclectique ( radiateur a inertie) une climatisation réversible dans la grande pièce de vie

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.699556, 2.902939
Total : 229 340
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 56 540
Valeur du bien : 216 540
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1102€/mois
Loyer annuel estimé : 13219€/an
Fourchette totale : 889€ - 1365€/mois
Fourchette annuelle : 10671€ - 16376€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 133,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :66,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 200,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 686,99
Coût de l'assurance :20 067,25
Taxe foncière : 1 321,94€/an
Soit par mois : 110,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 101,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 310,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-208,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le chauffage électrique à inertie
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 540(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 100
    Chaudière à condensation: 4000€ + Main d'œuvre: 1100€ = 5100€
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage (11 fenêtres): 800€/fenêtre × 11 = 8800€ (incluant la pose)
  • Eau chaude:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 2000€ + Main d'œuvre: 500€ = 2500€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€ + Électroménager: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 10000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 4000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 160
    Parquet flottant (36 m²): 60€/m² × 36 = 2160€ (incluant la pose)
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds (36 m²): 30€/m² × 36 = 1080€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds (30 m²): 30€/m² × 30 = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 102 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 219 €/an
Calcul : 1 102 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 653 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 340 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 322 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 317
Revenus locatifs : +13 219
Charges déductibles : -66 317
Résultat foncier Année 1 : -53 098(Déficit de 53 098 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 698
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 777 €/an
Revenus locatifs : +13 219
Charges déductibles : -9 777
Résultat foncier Années 2+ : 3 442 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31698.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 21966 3257 660-53 10521 400 €31 705 €31 705 €
213 4849 5817 4563 903--27 803 €
313 7539 3707 2454 384--23 419 €
414 0299 1527 0274 877--18 542 €
514 3098 9266 8015 383--13 159 €
614 5958 6936 5685 903--7 257 €
714 8878 4516 3276 436--821 €
815 1858 2026 0776 983---
915 4897 9435 8197 545---
1015 7987 6765 5518 122---
1116 1147 4005 2758 715---
1216 4377 1144 9899 323---
1316 7656 8184 6949 947---
1417 1016 5134 38810 588---
1517 4436 1964 07211 246---
1617 7925 8693 74411 922---
1718 1475 5313 40612 617---
1818 5105 1813 05613 330---
1918 8814 8192 69414 062---
2019 2584 4442 32014 814---
2119 6434 0571 93215 586---
2220 0363 6571 53216 380---
2320 4373 2421 11817 195---
2420 8462 81468918 032---
2521 2632 37024618 892---
TOTAL423 422220 343110 687203 07921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 079
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 219 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 776 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 776-6 420+9 196
2+2 7760+2 776
3+2 7760+2 776
4+2 7760+2 776
5+2 7760+2 776
6+2 7760+2 776
7+2 7760+2 776
8+2 776+1 849+927
9+2 776+2 264+512
10+2 776+2 437+339
11+2 776+2 614+162
12+2 776+2 797-21
13+2 776+2 984-208
14+2 776+3 176-400
15+2 776+3 374-598
16+2 776+3 577-801
17+2 776+3 785-1 009
18+2 776+3 999-1 223
19+2 776+4 219-1 443
20+2 776+4 444-1 668
21+2 776+4 676-1 900
22+2 776+4 914-2 138
23+2 776+5 158-2 382
24+2 776+5 410-2 634
25+2 776+5 668-2 892
Total+69 400+60 924+8 476
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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