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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRumilly (74)
Surface100m²
Coût Total222 920€
Loyer Annuel15 843€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 990 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, Interphone, Pas de balcon

En plein cœur de Rumilly, au 3ème et dernier étage (sans ascenceur) d’une petite copropriété de 5 lots d'habitation, découvrez ce bel appartement entièrement rénové de 64 m² Carrez (100 m² au sol).

Il offre une pièce de vie lumineuse avec cuisine aménagée, 2 chambres avec rangements intégrés, une salle d’eau moderne avec douche à l’italienne et un WC suspendu. En duplex, ses combles déjà isolées et avec une fenêtre de toit, représentent environ 40 m² supplémentaires à aménager selon vos besoins : suite parentale, bureau, salle de jeux…

En annexes : une cave en sous-sol et un placard privatif dans l’escalier.

Un bien rare sur le secteur où confort, charme et potentiel se rencontrent ! Idéal pour profiter du centre-ville de Rumilly et démarrer un nouveau projet de vie.

Pour tout renseignement complémentaire ou pour une visite, contacter : Christele Viant au O6 82 05 19 66. Agent commercial (EI) Rsac 848 370 698 Une annonce du Groupe RD IMMO.

Ville : Rumilly
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74150
Coordonnées : 45.864455, 5.943098
Total : 222 920€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 207 000€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 13.20€/m²/mois
Fourchette : 10.66€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1320€/mois
Loyer annuel estimé : 15843€/an
Fourchette totale : 1066€ - 1635€/mois
Fourchette annuelle : 12796€ - 19616€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 044,87 €/m²
Basé sur :203 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :304 487 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-105 487€ (-34.6%)
Marge achat-revente :81 567€ (26.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 104,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :65,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 169,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 301,10€
Coût de l'assurance :19 505,50€
Taxe foncière : 1 584,31€/an
Soit par mois : 132,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 320,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 301,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, vérification de la plomberie)
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rumilly. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 320 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 843 €/an
Calcul : 1 320 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 483 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 584 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 847 €
Revenus locatifs : +15 843 €
Charges déductibles : -17 847 €
Résultat foncier Année 1 : -2 004 €(Déficit de 2 004 €)
Imputable sur revenu global : 2 004 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 847 €/an
Revenus locatifs : +15 843 €
Charges déductibles : -9 847 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 996 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 843 €17 855 €7 490 €-2 012 €2 012 €--
216 160 €9 656 €7 291 €6 504 €---
316 483 €9 450 €7 085 €7 033 €---
416 813 €9 237 €6 873 €7 576 €---
517 149 €9 017 €6 652 €8 132 €---
617 492 €8 789 €6 425 €8 703 €---
717 842 €8 553 €6 189 €9 288 €---
818 199 €8 310 €5 945 €9 889 €---
918 563 €8 057 €5 693 €10 505 €---
1018 934 €7 796 €5 432 €11 137 €---
1119 313 €7 527 €5 162 €11 786 €---
1219 699 €7 247 €4 883 €12 452 €---
1320 093 €6 958 €4 594 €13 135 €---
1420 495 €6 659 €4 295 €13 835 €---
1520 905 €6 350 €3 986 €14 554 €---
1621 323 €6 030 €3 666 €15 292 €---
1721 749 €5 699 €3 335 €16 050 €---
1822 184 €5 357 €2 992 €16 827 €---
1922 628 €5 003 €2 638 €17 625 €---
2023 080 €4 636 €2 272 €18 444 €---
2123 542 €4 257 €1 893 €19 285 €---
2224 013 €3 865 €1 501 €20 148 €---
2324 493 €3 459 €1 095 €21 034 €---
2424 983 €3 040 €675 €21 943 €---
2525 483 €2 605 €241 €22 877 €---
TOTAL507 458 €175 414 €108 301 €332 044 €2 012 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 603 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 843 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 327 €-603 €+3 930 €
2+3 327 €+1 951 €+1 376 €
3+3 327 €+2 110 €+1 217 €
4+3 327 €+2 273 €+1 054 €
5+3 327 €+2 440 €+887 €
6+3 327 €+2 611 €+716 €
7+3 327 €+2 787 €+540 €
8+3 327 €+2 967 €+360 €
9+3 327 €+3 152 €+175 €
10+3 327 €+3 341 €-14 €
11+3 327 €+3 536 €-209 €
12+3 327 €+3 735 €-408 €
13+3 327 €+3 940 €-613 €
14+3 327 €+4 151 €-824 €
15+3 327 €+4 366 €-1 039 €
16+3 327 €+4 588 €-1 261 €
17+3 327 €+4 815 €-1 488 €
18+3 327 €+5 048 €-1 721 €
19+3 327 €+5 288 €-1 961 €
20+3 327 €+5 533 €-2 206 €
21+3 327 €+5 785 €-2 458 €
22+3 327 €+6 044 €-2 717 €
23+3 327 €+6 310 €-2 983 €
24+3 327 €+6 583 €-3 256 €
25+3 327 €+6 863 €-3 536 €
Total+83 175 €+99 613 €+-16 438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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