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Maison 9 pièces 182 m²

VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface182m²
Coût Total215 200€
Loyer Annuel23 220€
Rentabilité10.79%
Cashflow/mois+613€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 1 043,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 182 m² - Maison 9 pièces 182 m²

ROMANS SUR ISERE Coeur de ville IMMO CONSEIL vous propose en exclusivité un ténement d'environ 182 m² habitables sur 3 niveaux à rénover entièrement. 60m² de GARAGE ( 3 véhicules) + CAVES VOUTEES

  • GRENIER AMENAGEABLE.

Un projet de rénovation globale - Idéal investisseur TOITURE 2013, FACADE 2016 DISPONIBILITE SEPTEMBRE 2026

Renseignements & Contacts Agence IMMO CONSEIL [URL masquée pour votre sécurité] et Audrey au [Coordonnées masquées] Annonce rédigée par un agent commercial- Audrey BERNARD RSAC Romans 883 450 629

Votre conseiller IMMO CONSEIL ROMANS : Audrey BERNARD Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 883450629

Surface : 182 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/12/2025

Consommation énergie primaire : 122 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 110.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 322 € et 1 790 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.047580, 5.064627
Total : 215 200€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 10 000€
Valeur du bien : 200 000€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 8.20€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1935€/mois
Loyer annuel estimé : 23220€/an
Fourchette totale : 1493€ - 2509€/mois
Fourchette annuelle : 17911€ - 30103€/an
Rentabilité brute :10.79%
Fourchette de rentabilité :8.32% - 13.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 292,5 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :417 234 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-227 234€ (-54.5%)
Marge achat-revente :202 034€ (48.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 065,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 128,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 550,49€
Coût de l'assurance :18 830,00€
Taxe foncière : 2 322,02€/an
Soit par mois : 193,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 935,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 322,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :612,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, installation de nouveaux placards et plan de travail, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, et revêtement de sol.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques pour maintenir l'état moderne de la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, et éventuellement changement de revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, et remplacement des menuiseries intérieures.
Quantité: 12 m² par chambre (nombre de chambres à confirmer)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant une rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement du tableau électrique et mise à la terre si absente, ajout de prises électriques.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, mise aux normes des évacuations.
Quantité: 1 système complet
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000 €(55 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant meubles, plomberie, électricité, et revêtement de sol)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 220 €/an
Calcul : 1 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 224 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 322 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 299 €
Revenus locatifs : +23 220 €
Charges déductibles : -20 299 €
Résultat foncier Année 1 : 2 921 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 299 €/an
Revenus locatifs : +23 220 €
Charges déductibles : -10 299 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 921 €/an
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 220 €20 306 €7 231 €2 914 €---
223 685 €10 114 €7 039 €13 571 €---
324 158 €9 915 €6 840 €14 243 €---
424 641 €9 710 €6 635 €14 932 €---
525 134 €9 497 €6 422 €15 637 €---
625 637 €9 277 €6 202 €16 360 €---
726 150 €9 050 €5 975 €17 100 €---
826 673 €8 814 €5 739 €17 858 €---
927 206 €8 571 €5 496 €18 635 €---
1027 750 €8 319 €5 244 €19 431 €---
1128 305 €8 058 €4 983 €20 247 €---
1228 871 €7 789 €4 714 €21 083 €---
1329 449 €7 510 €4 435 €21 939 €---
1430 038 €7 221 €4 146 €22 816 €---
1530 639 €6 923 €3 848 €23 716 €---
1631 251 €6 614 €3 539 €24 637 €---
1731 876 €6 295 €3 219 €25 582 €---
1832 514 €5 964 €2 889 €26 550 €---
1933 164 €5 622 €2 547 €27 542 €---
2033 827 €5 268 €2 193 €28 559 €---
2134 504 €4 902 €1 827 €29 602 €---
2235 194 €4 524 €1 449 €30 670 €---
2335 898 €4 132 €1 057 €31 766 €---
2436 616 €3 727 €652 €32 889 €---
2537 348 €3 308 €232 €34 041 €---
TOTAL743 749 €191 431 €104 550 €552 318 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 552 318 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 220 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 876 €+874 €+4 002 €
2+4 876 €+4 071 €+805 €
3+4 876 €+4 273 €+603 €
4+4 876 €+4 479 €+397 €
5+4 876 €+4 691 €+185 €
6+4 876 €+4 908 €-32 €
7+4 876 €+5 130 €-254 €
8+4 876 €+5 357 €-481 €
9+4 876 €+5 591 €-715 €
10+4 876 €+5 829 €-953 €
11+4 876 €+6 074 €-1 198 €
12+4 876 €+6 325 €-1 449 €
13+4 876 €+6 582 €-1 706 €
14+4 876 €+6 845 €-1 969 €
15+4 876 €+7 115 €-2 239 €
16+4 876 €+7 391 €-2 515 €
17+4 876 €+7 675 €-2 799 €
18+4 876 €+7 965 €-3 089 €
19+4 876 €+8 263 €-3 387 €
20+4 876 €+8 568 €-3 692 €
21+4 876 €+8 880 €-4 004 €
22+4 876 €+9 201 €-4 325 €
23+4 876 €+9 530 €-4 654 €
24+4 876 €+9 867 €-4 991 €
25+4 876 €+10 212 €-5 336 €
Total+121 900 €+165 696 €+-43 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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