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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNimes (30)
Surface68m²
Coût Total151 904€
Loyer Annuel9 204€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 800 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 747,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres

Découvrez ce charmant appartement de type 3 d'une superficie d'environ 68 m². Dans le quartier Sernam/Sully. Parfait pour un couple ou une petite famille, cet appartement allie confort et fonctionnalité. Au rez-de-chaussée : Un salon/séjour avec climatisation réversible, idéal pour vos moments de détente en famille ou entre amis, ainsi qu'une cuisine aménagée. Une Salle de bain et un WC indépendant. À l'étage : Vous trouverez deux chambres climatisées, parfaites pour garantir des nuits paisibles. Charges de copro : 850 € par an et Taxe foncière 756 €. Situé en fond de cour dans un climat paisible. De plus, une cave est incluse, offrant un espace de rangement supplémentaire. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir votre futur chez-vous.

Copropriété de 11 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 805.00 euros.

Ville : Nimes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.842648, 4.369619
Total : 151 904€
Prix d'acquisition : 118 800€
Travaux : 23 600€
Valeur du bien : 142 400€
Frais de notaire : 9 504€
Coût estimé : 9 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 767€/mois
Loyer annuel estimé : 9204€/an
Fourchette totale : 605€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 7264€ - 11661€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 060,91 €/m²
Basé sur :900 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 142 €
Prix d'achat :118 800 €
Décote à l'achat :-21 342€ (-15.2%)
Marge achat-revente :-11 762€ (-8.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 904€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :752,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 796,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 799,43€
Coût de l'assurance :13 291,60€
Taxe foncière : 756,00€/an
Soit par mois : 63,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 67,08€/mois
Soit par an : 805,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 766,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 926,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 17422 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec des placards modernes et un nouveau plan de travail
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état, rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 600 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3800€ = 3800€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant meubles et main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (incluant sanitaires et carrelage)
  • Chambres:2 100€
    Parquet flottant: 28 m² × 75€/m² = 2100€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 48€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0 pour Nîmes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 204 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 904 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 805 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 792 €
Revenus locatifs : +9 204 €
Charges déductibles : -30 792 €
Résultat foncier Année 1 : -21 588 €(Déficit de 21 588 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 888 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 192 €/an
Revenus locatifs : +9 204 €
Charges déductibles : -7 192 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 012 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10887.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 220 €(65% de 118 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 808 €/an
Calcul : 77 220 € × 3,636% = 2 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 204 €30 797 €5 104 €-21 593 €10 700 €10 893 €10 893 €
29 388 €7 061 €4 968 €2 327 €--8 566 €
39 576 €6 921 €4 828 €2 655 €--5 911 €
49 767 €6 776 €4 683 €2 991 €--2 920 €
59 962 €6 626 €4 533 €3 337 €---
610 162 €6 471 €4 378 €3 691 €---
710 365 €6 310 €4 217 €4 055 €---
810 572 €6 144 €4 051 €4 428 €---
910 784 €5 972 €3 879 €4 812 €---
1010 999 €5 794 €3 701 €5 205 €---
1111 219 €5 610 €3 518 €5 609 €---
1211 444 €5 420 €3 327 €6 024 €---
1311 673 €5 223 €3 130 €6 450 €---
1411 906 €5 019 €2 927 €6 887 €---
1512 144 €4 809 €2 716 €7 336 €---
1612 387 €4 591 €2 498 €7 796 €---
1712 635 €4 365 €2 272 €8 270 €---
1812 887 €4 132 €2 039 €8 756 €---
1913 145 €3 890 €1 798 €9 255 €---
2013 408 €3 641 €1 548 €9 767 €---
2113 676 €3 382 €1 290 €10 294 €---
2213 950 €3 115 €1 022 €10 835 €---
2314 229 €2 839 €746 €11 390 €---
2414 513 €2 553 €460 €11 961 €---
2514 804 €2 257 €164 €12 547 €---
TOTAL294 799 €149 716 €73 799 €145 083 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 083 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 933 €-3 210 €+5 143 €
2+1 933 €0 €+1 933 €
3+1 933 €0 €+1 933 €
4+1 933 €0 €+1 933 €
5+1 933 €+125 €+1 808 €
6+1 933 €+1 107 €+826 €
7+1 933 €+1 216 €+717 €
8+1 933 €+1 329 €+604 €
9+1 933 €+1 444 €+489 €
10+1 933 €+1 562 €+371 €
11+1 933 €+1 683 €+250 €
12+1 933 €+1 807 €+126 €
13+1 933 €+1 935 €-2 €
14+1 933 €+2 066 €-133 €
15+1 933 €+2 201 €-268 €
16+1 933 €+2 339 €-406 €
17+1 933 €+2 481 €-548 €
18+1 933 €+2 627 €-694 €
19+1 933 €+2 776 €-843 €
20+1 933 €+2 930 €-997 €
21+1 933 €+3 088 €-1 155 €
22+1 933 €+3 250 €-1 317 €
23+1 933 €+3 417 €-1 484 €
24+1 933 €+3 588 €-1 655 €
25+1 933 €+3 764 €-1 831 €
Total+48 325 €+43 525 €+4 800 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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