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Maison - 6 pièce(s) - 220 m²

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface220m²
Coût Total263 000€
Loyer Annuel23 443€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+369€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 210 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 954,55 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PAS D'AGENCE merci

Grande maison lumineuse , offrant de beaux volumes génereux avec garage et un exterieur arboré , située à CASTRES, à 5 min en voiture jusqu'au centre ville.

Pour un investissement rentable : possibilité de créer 2 logements indépendants(accès à l étage indépendant déjà existant) .

-Maison bénéficie de rénovations récentes : plusieurs climatisations, électricité neuve,menuiserie neuve,cumulus neuf , toiture en très bon état.

  • DPE : C : faible consommation, un vrai plus!

Visites sur RDV

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.612120, 2.260510
Total : 263 000€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 36 200€
Valeur du bien : 246 200€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1954€/mois
Loyer annuel estimé : 23443€/an
Fourchette totale : 1505€ - 2536€/mois
Fourchette annuelle : 18061€ - 30429€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 11.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 312,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :76,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 389,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 723,68€
Coût de l'assurance :23 012,50€
Taxe foncière : 2 344,31€/an
Soit par mois : 195,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 953,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 584,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :369,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite du DPE classe C dans plusieurs descriptions.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200 €(165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 954 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 443 €/an
Calcul : 1 954 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 000 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 921 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 344 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 476 €
Revenus locatifs : +23 443 €
Charges déductibles : -48 476 €
Résultat foncier Année 1 : -25 033 €(Déficit de 25 033 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 333 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 276 €/an
Revenus locatifs : +23 443 €
Charges déductibles : -12 276 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 167 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14332.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 443 €48 485 €9 020 €-25 041 €10 700 €14 341 €14 341 €
223 912 €12 047 €8 782 €11 865 €--2 477 €
324 390 €11 802 €8 537 €12 589 €---
424 878 €11 547 €8 283 €13 331 €---
525 376 €11 284 €8 019 €14 091 €---
625 883 €11 012 €7 747 €14 871 €---
726 401 €10 730 €7 465 €15 671 €---
826 929 €10 437 €7 173 €16 491 €---
927 467 €10 135 €6 870 €17 332 €---
1028 017 €9 822 €6 557 €18 195 €---
1128 577 €9 498 €6 233 €19 079 €---
1229 149 €9 162 €5 898 €19 986 €---
1329 732 €8 815 €5 550 €20 916 €---
1430 326 €8 456 €5 191 €21 871 €---
1530 933 €8 083 €4 818 €22 849 €---
1631 551 €7 698 €4 433 €23 853 €---
1732 182 €7 299 €4 034 €24 883 €---
1832 826 €6 886 €3 621 €25 940 €---
1933 483 €6 458 €3 193 €27 024 €---
2034 152 €6 016 €2 751 €28 137 €---
2134 835 €5 557 €2 293 €29 278 €---
2235 532 €5 083 €1 818 €30 449 €---
2336 243 €4 592 €1 327 €31 651 €---
2436 967 €4 083 €818 €32 884 €---
2537 707 €3 557 €292 €34 150 €---
TOTAL750 890 €248 544 €130 724 €502 346 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 502 346 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 443 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 923 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 923 €-3 210 €+8 133 €
2+4 923 €0 €+4 923 €
3+4 923 €+3 034 €+1 889 €
4+4 923 €+3 999 €+924 €
5+4 923 €+4 227 €+696 €
6+4 923 €+4 461 €+462 €
7+4 923 €+4 701 €+222 €
8+4 923 €+4 947 €-24 €
9+4 923 €+5 200 €-277 €
10+4 923 €+5 458 €-535 €
11+4 923 €+5 724 €-801 €
12+4 923 €+5 996 €-1 073 €
13+4 923 €+6 275 €-1 352 €
14+4 923 €+6 561 €-1 638 €
15+4 923 €+6 855 €-1 932 €
16+4 923 €+7 156 €-2 233 €
17+4 923 €+7 465 €-2 542 €
18+4 923 €+7 782 €-2 859 €
19+4 923 €+8 107 €-3 184 €
20+4 923 €+8 441 €-3 518 €
21+4 923 €+8 783 €-3 860 €
22+4 923 €+9 135 €-4 212 €
23+4 923 €+9 495 €-4 572 €
24+4 923 €+9 865 €-4 942 €
25+4 923 €+10 245 €-5 322 €
Total+123 075 €+150 704 €+-27 629 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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