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Maison 8 pièces 161 m²

Bien expiré
VilleDangeau (28)
Surface161m²
Coût Total184 800€
Loyer Annuel14 920€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 993,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre 8 pièces DANGEAU (28)

Maison de 126m² comprenant cuisine ouverte sur salle à manger et séjour, chambre avec salle d'eau, WC. Au 1er deux chambres, dressing, grand palier, salle de bains avec WC. 2ème logement indépendant de 35m² comprenant pièce de vie avec cuisine, chambre et salle d'eau avec WC. Idéal pour de la location. Garage et cave. Grenier de 60m² qui peut être aménagé. Fort potentiel pour agrandir ou refaire un 3ème logement locatif. Le tout sur une parcelle de 276m² clos sans vis à vis avec dépendances. Commerces écoles accessibles à pieds. Autoroute et gare à moins de 10min. Située dans un très joli village, à venir visiter rapidement!!! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°827 872 375 - Greffe de CHARTRES) Pierre AVELINE Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée [Coordonnées masquées] - Réf.943311 Référence annonce : 340936340315 Date de réalisation du diagnostic : 24/03/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 010 € et 1 400 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Dangeau
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28160
Coordonnées : 48.184933, 1.292970
Total : 184 800€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 172 000€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 7.72€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1243€/mois
Loyer annuel estimé : 14920€/an
Fourchette totale : 997€ - 1551€/mois
Fourchette annuelle : 11959€ - 18616€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :913,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :53,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 967,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 190,53€
Coût de l'assurance :16 170,00€
Taxe foncière : 1 492,05€/an
Soit par mois : 124,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 243,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 091,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :151,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, et WC. Carrelage complet des murs et du sol. Réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Gros œuvreOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aménagement grenier
Aménagement du grenier de 60 m² pour créer un espace habitable.
Quantité: 60 m²
Raison: Fort potentiel pour agrandir ou créer un 3ème logement locatif

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 2000€/m² = 12000€ (inclut baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dangeau (zone rurale, coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 243 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 920 €/an
Calcul : 1 243 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 800 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 492 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 305 €
Revenus locatifs : +14 920 €
Charges déductibles : -20 305 €
Résultat foncier Année 1 : -5 385 €(Déficit de 5 385 €)
Imputable sur revenu global : 5 385 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 305 €/an
Revenus locatifs : +14 920 €
Charges déductibles : -8 305 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 615 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 920 €20 311 €6 173 €-5 391 €5 391 €--
215 219 €8 147 €6 008 €7 072 €---
315 523 €7 977 €5 838 €7 546 €---
415 834 €7 801 €5 662 €8 032 €---
516 150 €7 619 €5 481 €8 531 €---
616 473 €7 431 €5 292 €9 042 €---
716 803 €7 237 €5 098 €9 566 €---
817 139 €7 036 €4 897 €10 103 €---
917 482 €6 827 €4 689 €10 654 €---
1017 831 €6 612 €4 473 €11 219 €---
1118 188 €6 389 €4 251 €11 798 €---
1218 552 €6 159 €4 020 €12 393 €---
1318 923 €5 921 €3 782 €13 002 €---
1419 301 €5 675 €3 536 €13 627 €---
1519 687 €5 420 €3 281 €14 268 €---
1620 081 €5 156 €3 017 €14 925 €---
1720 483 €4 883 €2 745 €15 599 €---
1820 892 €4 601 €2 463 €16 291 €---
1921 310 €4 310 €2 171 €17 000 €---
2021 736 €4 008 €1 869 €17 728 €---
2122 171 €3 696 €1 557 €18 475 €---
2222 614 €3 373 €1 234 €19 241 €---
2323 067 €3 039 €901 €20 027 €---
2423 528 €2 694 €555 €20 834 €---
2523 999 €2 337 €198 €21 662 €---
TOTAL477 907 €154 662 €89 191 €323 246 €5 391 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 617 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 920 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 133 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 133 €-1 617 €+4 750 €
2+3 133 €+2 122 €+1 011 €
3+3 133 €+2 264 €+869 €
4+3 133 €+2 410 €+723 €
5+3 133 €+2 559 €+574 €
6+3 133 €+2 713 €+420 €
7+3 133 €+2 870 €+263 €
8+3 133 €+3 031 €+102 €
9+3 133 €+3 196 €-63 €
10+3 133 €+3 366 €-233 €
11+3 133 €+3 540 €-407 €
12+3 133 €+3 718 €-585 €
13+3 133 €+3 901 €-768 €
14+3 133 €+4 088 €-955 €
15+3 133 €+4 280 €-1 147 €
16+3 133 €+4 477 €-1 344 €
17+3 133 €+4 680 €-1 547 €
18+3 133 €+4 887 €-1 754 €
19+3 133 €+5 100 €-1 967 €
20+3 133 €+5 318 €-2 185 €
21+3 133 €+5 543 €-2 410 €
22+3 133 €+5 772 €-2 639 €
23+3 133 €+6 008 €-2 875 €
24+3 133 €+6 250 €-3 117 €
25+3 133 €+6 499 €-3 366 €
Total+78 325 €+96 974 €+-18 649 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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