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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface52m²
Coût Total107 932€
Loyer Annuel6 816€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 900 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 075 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Vue, Surface de 52 m², Bâtiment de 4 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, 1 Parking

Idéalement situé en cœur de ville, dans une résidence sécurisée, ce lumineux T2 de 52 m² offre de beaux volumes et une agréable pièce de vie ouvrant sur un balcon sans vis-à-vis avec vue dégagée sur les Pyrénées. Garage privatif et cellier complètent ce bien rare, idéal en résidence principale ou investissement. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.112460, 0.722140
Total : 107 932€
Prix d'acquisition : 55 900€
Travaux : 47 560€
Valeur du bien : 103 460€
Frais de notaire : 4 472€
Coût estimé : 4 472€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 10.92€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 13.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 568€/mois
Loyer annuel estimé : 6816€/an
Fourchette totale : 463€ - 697€/mois
Fourchette annuelle : 5553€ - 8367€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 932€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :32,38€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 566,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 263,98€
Coût de l'assurance :9 713,88€
Taxe foncière : 681,64€/an
Soit par mois : 56,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 49,25€/mois
Soit par an : 591,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 568,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 672,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du carrelage usé et rafraîchissement de la peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée nécessite des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 560 €(915 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:2 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée:800€
    Carrelage et peinture entrée: 5 m² × 160€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 816 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 932 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 682 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 833 €
Revenus locatifs : +6 816 €
Charges déductibles : -52 833 €
Résultat foncier Année 1 : -46 017 €(Déficit de 46 017 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 617 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 273 €/an
Revenus locatifs : +6 816 €
Charges déductibles : -5 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 543 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24617.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 335 €(65% de 55 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 321 €/an
Calcul : 36 335 € × 3,636% = 1 321 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 816 €52 837 €3 616 €-46 021 €21 400 €24 621 €24 621 €
26 953 €5 181 €3 520 €1 772 €--22 849 €
37 092 €5 081 €3 420 €2 010 €--20 838 €
47 234 €4 979 €3 317 €2 255 €--18 583 €
57 378 €4 872 €3 211 €2 506 €--16 077 €
67 526 €4 762 €3 101 €2 764 €--13 313 €
77 676 €4 648 €2 987 €3 028 €--10 285 €
87 830 €4 530 €2 869 €3 300 €--6 985 €
97 987 €4 409 €2 747 €3 578 €--3 407 €
108 146 €4 283 €2 621 €3 864 €---
118 309 €4 152 €2 491 €4 157 €---
128 475 €4 017 €2 356 €4 458 €---
138 645 €3 878 €2 217 €4 767 €---
148 818 €3 733 €2 072 €5 084 €---
158 994 €3 584 €1 923 €5 410 €---
169 174 €3 430 €1 769 €5 744 €---
179 357 €3 270 €1 609 €6 087 €---
189 545 €3 105 €1 444 €6 440 €---
199 736 €2 934 €1 273 €6 802 €---
209 930 €2 757 €1 096 €7 173 €---
2110 129 €2 574 €913 €7 555 €---
2210 331 €2 385 €724 €7 946 €---
2310 538 €2 189 €528 €8 349 €---
2410 749 €1 987 €326 €8 762 €---
2510 964 €1 777 €116 €9 186 €---
TOTAL218 332 €141 354 €52 264 €76 978 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 978 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 816 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 431 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 431 €-6 420 €+7 851 €
2+1 431 €0 €+1 431 €
3+1 431 €0 €+1 431 €
4+1 431 €0 €+1 431 €
5+1 431 €0 €+1 431 €
6+1 431 €0 €+1 431 €
7+1 431 €0 €+1 431 €
8+1 431 €0 €+1 431 €
9+1 431 €0 €+1 431 €
10+1 431 €+137 €+1 294 €
11+1 431 €+1 247 €+184 €
12+1 431 €+1 337 €+94 €
13+1 431 €+1 430 €+1 €
14+1 431 €+1 525 €-94 €
15+1 431 €+1 623 €-192 €
16+1 431 €+1 723 €-292 €
17+1 431 €+1 826 €-395 €
18+1 431 €+1 932 €-501 €
19+1 431 €+2 041 €-610 €
20+1 431 €+2 152 €-721 €
21+1 431 €+2 266 €-835 €
22+1 431 €+2 384 €-953 €
23+1 431 €+2 505 €-1 074 €
24+1 431 €+2 629 €-1 198 €
25+1 431 €+2 756 €-1 325 €
Total+35 775 €+23 093 €+12 682 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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