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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontceau-les-Mines (71)
Surface75.3m²
Coût Total109 320€
Loyer Annuel7 214€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 75.3 m²
Prix au m² : 650,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 18/06/2026, RDC, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 20,2 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Dans résidence située proche écoles et commerces, appartement F3 à rénover comprenant entrée, grande cuisine avec cellier, salle de séjour avec balcon, deux chambres, salle d'eau, WC. Cave et une place de parking Surface loi Carrez : 75,31 m²

Ville : Montceau-les-Mines
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71300
Coordonnées : 46.670564, 4.379412
Total : 109 320€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 56 400€
Valeur du bien : 105 400€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.3m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.20€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7214€/an
Fourchette totale : 467€ - 774€/mois
Fourchette annuelle : 5603€ - 9288€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :837,93 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 096 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-14 096€ (-22.3%)
Marge achat-revente :-46 224€ (-73.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :549,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 580,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 392,65€
Coût de l'assurance :9 565,50€
Taxe foncière : 721,37€/an
Soit par mois : 60,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 601,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 75.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et peinture
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol avec un nouveau revêtement dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du carrelage dans l'entrée
Quantité: entrée (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - état correct mais murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 400 €(749 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1500€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol: 24 m² × 100€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée:900€
    Peinture murs entrée: 5 m² × 60€ = 300€, Entretien carrelage: 300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montceau-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 214 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 811 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 721 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 315 €
Revenus locatifs : +7 214 €
Charges déductibles : -61 315 €
Résultat foncier Année 1 : -54 101 €(Déficit de 54 101 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 701 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 915 €/an
Revenus locatifs : +7 214 €
Charges déductibles : -4 915 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 299 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32701.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 214 €61 318 €3 814 €-54 105 €21 400 €32 705 €32 705 €
27 358 €4 819 €3 715 €2 539 €--30 166 €
37 505 €4 716 €3 612 €2 789 €--27 376 €
47 655 €4 609 €3 505 €3 046 €--24 330 €
57 808 €4 498 €3 394 €3 310 €--21 020 €
67 964 €4 384 €3 280 €3 581 €--17 439 €
78 124 €4 265 €3 161 €3 859 €--13 581 €
88 286 €4 142 €3 038 €4 144 €--9 436 €
98 452 €4 015 €2 911 €4 437 €--4 999 €
108 621 €3 883 €2 779 €4 738 €--261 €
118 793 €3 746 €2 642 €5 047 €---
128 969 €3 604 €2 500 €5 365 €---
139 149 €3 458 €2 354 €5 691 €---
149 332 €3 306 €2 202 €6 026 €---
159 518 €3 149 €2 045 €6 370 €---
169 709 €2 985 €1 882 €6 723 €---
179 903 €2 817 €1 713 €7 086 €---
1810 101 €2 642 €1 538 €7 459 €---
1910 303 €2 460 €1 356 €7 842 €---
2010 509 €2 273 €1 169 €8 236 €---
2110 719 €2 078 €974 €8 641 €---
2210 934 €1 877 €773 €9 057 €---
2311 152 €1 668 €564 €9 484 €---
2411 375 €1 452 €348 €9 923 €---
2511 603 €1 228 €124 €10 374 €---
TOTAL231 056 €139 392 €55 393 €91 664 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 515 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 515 €-6 420 €+7 935 €
2+1 515 €0 €+1 515 €
3+1 515 €0 €+1 515 €
4+1 515 €0 €+1 515 €
5+1 515 €0 €+1 515 €
6+1 515 €0 €+1 515 €
7+1 515 €0 €+1 515 €
8+1 515 €0 €+1 515 €
9+1 515 €0 €+1 515 €
10+1 515 €0 €+1 515 €
11+1 515 €+1 436 €+79 €
12+1 515 €+1 609 €-94 €
13+1 515 €+1 707 €-192 €
14+1 515 €+1 808 €-293 €
15+1 515 €+1 911 €-396 €
16+1 515 €+2 017 €-502 €
17+1 515 €+2 126 €-611 €
18+1 515 €+2 238 €-723 €
19+1 515 €+2 353 €-838 €
20+1 515 €+2 471 €-956 €
21+1 515 €+2 592 €-1 077 €
22+1 515 €+2 717 €-1 202 €
23+1 515 €+2 845 €-1 330 €
24+1 515 €+2 977 €-1 462 €
25+1 515 €+3 112 €-1 597 €
Total+37 875 €+27 499 €+10 376 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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