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Immeuble

VillePamiers (09)
Surface115m²
Coût Total138 920€
Loyer Annuel12 022€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 947,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 115 m², Cave, 3 étages

Investissement Locatif ! Situé à Pamiers, à proximité immédiate des commerces et des services, cet immeuble de rapport représente une belle opportunité pour les investisseurs en quête d'un bien à fort potentiel. Composé de trois lots, il offre une configuration idéale pour développer un revenu locatif stable et diversifié. L'ensemble se compose de deux studios ainsi que d'un local commercial, permettant de conjuguer habitation et activité professionnelle dans un même investissement. Son emplacement pratique constitue un véritable atout pour séduire de futurs locataires et assurer une bonne pérennité locative. Agence Pyrenees Immobilier - Rouja Emma - Agent Commercial Rsac N° 945 169 472 - . Plus d'informations sur - (réf. )

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.116003, 1.610795
Total : 138 920€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 21 200€
Valeur du bien : 130 200€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1002€/mois
Loyer annuel estimé : 12022€/an
Fourchette totale : 758€ - 1324€/mois
Fourchette annuelle : 9100€ - 15883€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 441,89 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 817 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-56 817€ (-34.3%)
Marge achat-revente :26 897€ (16.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 719,88€
Coût de l'assurance :12 155,50€
Taxe foncière : 1 202,21€/an
Soit par mois : 100,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 001,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 836,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol et peinture pour les 2 studios
Quantité: 2 studios (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, propreté correcte
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise à jour
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'immeuble

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 200 €(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète (8 m²): 800€/m² × 8 = 6400€, Main d'œuvre: 1100€
  • Salle de bain:5 000€
    Salle de bain complète (5 m²): 1000€/m² × 5 = 5000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol et peinture (30 m²): 100€/m² × 30 = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 200€
    Peinture (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 002 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 022 €/an
Calcul : 1 002 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 202 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 690 €
Revenus locatifs : +12 022 €
Charges déductibles : -27 690 €
Résultat foncier Année 1 : -15 668 €(Déficit de 15 668 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 968 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 490 €/an
Revenus locatifs : +12 022 €
Charges déductibles : -6 490 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 532 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4967.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 022 €27 694 €4 806 €-15 672 €10 700 €4 972 €4 972 €
212 263 €6 368 €4 680 €5 894 €---
312 508 €6 238 €4 549 €6 270 €---
412 758 €6 103 €4 414 €6 655 €---
513 013 €5 963 €4 275 €7 050 €---
613 273 €5 818 €4 130 €7 455 €---
713 539 €5 668 €3 980 €7 870 €---
813 810 €5 513 €3 825 €8 297 €---
914 086 €5 352 €3 664 €8 734 €---
1014 368 €5 186 €3 497 €9 182 €---
1114 655 €5 013 €3 325 €9 642 €---
1214 948 €4 835 €3 146 €10 113 €---
1315 247 €4 650 €2 961 €10 597 €---
1415 552 €4 458 €2 770 €11 094 €---
1515 863 €4 260 €2 572 €11 603 €---
1616 180 €4 055 €2 366 €12 125 €---
1716 504 €3 842 €2 154 €12 662 €---
1816 834 €3 622 €1 933 €13 212 €---
1917 171 €3 394 €1 705 €13 777 €---
2017 514 €3 158 €1 469 €14 356 €---
2117 864 €2 913 €1 225 €14 951 €---
2218 221 €2 660 €971 €15 562 €---
2318 586 €2 397 €709 €16 189 €---
2418 958 €2 126 €437 €16 832 €---
2519 337 €1 845 €156 €17 492 €---
TOTAL385 071 €133 131 €69 720 €251 941 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 941 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 525 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 525 €-3 210 €+5 735 €
2+2 525 €+277 €+2 248 €
3+2 525 €+1 881 €+644 €
4+2 525 €+1 997 €+528 €
5+2 525 €+2 115 €+410 €
6+2 525 €+2 237 €+288 €
7+2 525 €+2 361 €+164 €
8+2 525 €+2 489 €+36 €
9+2 525 €+2 620 €-95 €
10+2 525 €+2 755 €-230 €
11+2 525 €+2 892 €-367 €
12+2 525 €+3 034 €-509 €
13+2 525 €+3 179 €-654 €
14+2 525 €+3 328 €-803 €
15+2 525 €+3 481 €-956 €
16+2 525 €+3 638 €-1 113 €
17+2 525 €+3 799 €-1 274 €
18+2 525 €+3 964 €-1 439 €
19+2 525 €+4 133 €-1 608 €
20+2 525 €+4 307 €-1 782 €
21+2 525 €+4 485 €-1 960 €
22+2 525 €+4 669 €-2 144 €
23+2 525 €+4 857 €-2 332 €
24+2 525 €+5 050 €-2 525 €
25+2 525 €+5 248 €-2 723 €
Total+63 125 €+75 582 €+-12 457 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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