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Maison à vendre

VilleAmilly (45)
Surface187m²
Coût Total238 635€
Loyer Annuel22 144€
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+394€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 875 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 828,21 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, Terrasse

Immobilier.notaires® et l'office notarial TEIXEIRA DE MELO, notaire et conseil, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - AMILLY (45200)

AMILLY, à quelques minutes des centres commerciaux et de MONTARGS centre, à VENDRE un PAVILLON idéal pour en faire une maison familiale, comprenant : Au rez-de-chaussée : hall d'entrée, cuisine aménagée, salle de séjour avec cheminée, cinq chambres dont trois équipées d'un point d'eau, salle de bains, wc, cabinet de toilette avec douche et wc,  Au sous-sol : garage, caves, deux pièces Combles   Terrasse Terrain clos de 3000 m2

Référence : 45090-1028094; Coordonnées négociateur : CHAMBAULT Laetitia, , Email : ; 189 000 € Honoraires 5.00 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (Prix 180 000 € hors honoraires);

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude TEIXEIRA DE MELO, notaire et conseil, SELARL - Notaires à Château-Renard - N° SIRET : 78841243500018

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Ville : Amilly
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 47.983523, 2.781627
Total : 238 635€
Prix d'acquisition : 154 875€
Travaux : 71 370€
Valeur du bien : 226 245€
Frais de notaire : 12 390€
Coût estimé : 12 390€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 9.87€/m²/mois
Fourchette : 8.02€ - 12.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1845€/mois
Loyer annuel estimé : 22144€/an
Fourchette totale : 1500€ - 2270€/mois
Fourchette annuelle : 18001€ - 27240€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 11.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 008,26 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :375 545 €
Prix d'achat :154 875 €
Décote à l'achat :-220 670€ (-58.8%)
Marge achat-revente :136 910€ (36.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 635€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 197,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :69,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 266,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 532,28€
Coût de l'assurance :20 880,56€
Taxe foncière : 2 214,40€/an
Soit par mois : 184,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 845,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 451,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :393,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 436 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine avec installations datées nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon en bon état mais décoration vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 370 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 720€
    Isolation combles: 187 m² × 60€/m² = 11220€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries - Fenêtres:20 700€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 900€ = 20700€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amilly (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 845 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 144 €/an
Calcul : 1 845 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 635 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 835 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 214 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 715 €
Revenus locatifs : +22 144 €
Charges déductibles : -82 715 €
Résultat foncier Année 1 : -60 571 €(Déficit de 60 571 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 171 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 345 €/an
Revenus locatifs : +22 144 €
Charges déductibles : -11 345 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 799 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39170.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 154 875 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 669 €(65% de 154 875 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 661 €/an
Calcul : 100 669 € × 3,636% = 3 661 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 144 €82 722 €8 303 €-60 578 €21 400 €39 178 €39 178 €
222 587 €11 135 €8 086 €11 451 €--27 727 €
323 039 €10 911 €7 861 €12 128 €--15 599 €
423 499 €10 678 €7 628 €12 821 €--2 778 €
523 969 €10 437 €7 387 €13 532 €---
624 449 €10 187 €7 138 €14 262 €---
724 938 €9 929 €6 879 €15 009 €---
825 437 €9 661 €6 611 €15 776 €---
925 945 €9 383 €6 334 €16 562 €---
1026 464 €9 096 €6 046 €17 368 €---
1126 993 €8 798 €5 749 €18 195 €---
1227 533 €8 490 €5 440 €19 043 €---
1328 084 €8 171 €5 121 €19 913 €---
1428 646 €7 840 €4 790 €20 806 €---
1529 219 €7 497 €4 448 €21 721 €---
1629 803 €7 143 €4 093 €22 660 €---
1730 399 €6 775 €3 725 €23 624 €---
1831 007 €6 394 €3 345 €24 613 €---
1931 627 €6 000 €2 950 €25 627 €---
2032 260 €5 592 €2 542 €26 668 €---
2132 905 €5 169 €2 119 €27 736 €---
2233 563 €4 731 €1 681 €28 832 €---
2334 234 €4 277 €1 227 €29 957 €---
2434 919 €3 807 €757 €31 112 €---
2535 617 €3 320 €270 €32 297 €---
TOTAL709 280 €268 143 €120 532 €441 137 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 441 137 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 650 €-6 420 €+11 070 €
2+4 650 €0 €+4 650 €
3+4 650 €0 €+4 650 €
4+4 650 €0 €+4 650 €
5+4 650 €+3 226 €+1 424 €
6+4 650 €+4 278 €+372 €
7+4 650 €+4 503 €+147 €
8+4 650 €+4 733 €-83 €
9+4 650 €+4 969 €-319 €
10+4 650 €+5 210 €-560 €
11+4 650 €+5 459 €-809 €
12+4 650 €+5 713 €-1 063 €
13+4 650 €+5 974 €-1 324 €
14+4 650 €+6 242 €-1 592 €
15+4 650 €+6 516 €-1 866 €
16+4 650 €+6 798 €-2 148 €
17+4 650 €+7 087 €-2 437 €
18+4 650 €+7 384 €-2 734 €
19+4 650 €+7 688 €-3 038 €
20+4 650 €+8 000 €-3 350 €
21+4 650 €+8 321 €-3 671 €
22+4 650 €+8 650 €-4 000 €
23+4 650 €+8 987 €-4 337 €
24+4 650 €+9 334 €-4 684 €
25+4 650 €+9 689 €-5 039 €
Total+116 250 €+132 341 €+-16 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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