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Appartement ancien

VilleVagnas (07)
Surface45
Coût Total54 500
Loyer Annuel6 628
Rentabilité12.16%
Cashflow/mois+207
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 45 m², 2 pièces, Orientation sud, Mandat exclusif, 1 salle de douche, Kitchenette, Rez-de-chaussée

Vente exclusive ! Entre cité renaissance Barjac et Gorges de l'Ardèche. Au coeur du village de Vagnas, doté d'un patrimoine particulièrement riche et varié avec une école et quelques petits commerces... Diverses randonnées pédestres et Vtt sont possibles autour du village, pour admirer ses paysages toscans entre vignes et essences méditerranéennes... A proximité des magnifiques Gorges de l'Ardèche, dans une maison en pierre qui fera l'objet d'une division en volume, venez visiter ce logement voûté offrant environ 45m² de surface habitable de plain pied. Une grande pièce voûtée avec coin cuisine et coin couchage, une salle d'eau avec toilettes, le tout issu d'une division en volume pour environ 49,95m². Production en eau chaude avec ballon électrique. Double vitrage aluminium avec volets bois. Vous recherchez un pied à terre pour les vacances, ne cherchez plus, c'est ici... Votre conseiller Julien Botella : . Une vente sélectionnée par Botella et fils immobilier à Barjac. Réf. 10594

Ville : Vagnas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07150
Coordonnées : 44.345317, 4.366287
Total : 54 500
Prix d'acquisition : 50 000
Travaux : 500
Valeur du bien : 50 500
Frais de notaire : 4 000
Coût estimé : 4 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45
Loyer prédit : 12.27€/m²/mois
Fourchette : 9.78€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6628€/an
Fourchette totale : 440€ - 693€/mois
Fourchette annuelle : 5280€ - 8319€/an
Rentabilité brute :12.16%
Fourchette de rentabilité :9.69% - 15.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 027,03 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :91 216
Prix d'achat :50 000
Décote à l'achat :-41 216 (-45.2%)
Marge achat-revente :36 716€ (40.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :54 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :273,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :15,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 289,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 615,25
Coût de l'assurance :4 768,75
Taxe foncière : 662,80€/an
Soit par mois : 55,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 344,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :207,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :500(11 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système à 3000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vagnas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 628 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 900 €/an
Base de calcul : Emprunt de 54 500 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 191 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 3 253
Revenus locatifs : +6 628
Charges déductibles : -3 253
Résultat foncier Année 1 : 3 375

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 753 €/an
Revenus locatifs : +6 628
Charges déductibles : -2 753
Résultat foncier Années 2+ : 3 875 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 6283 2551 9023 373---
26 7612 7061 8524 055---
36 8962 6541 8014 242---
47 0342 6011 7474 433---
57 1742 5461 6924 629---
67 3182 4891 6354 829---
77 4642 4291 5765 035---
87 6142 3681 5155 245---
97 7662 3051 4515 461---
107 9212 2391 3855 682---
118 0802 1711 3175 909---
128 2412 1001 2476 141---
138 4062 0271 1736 379---
148 5741 9511 0986 623---
158 7461 8731 0196 873---
168 9201 7929387 129---
179 0991 7078547 392---
189 2811 6207677 661---
199 4661 5306767 937---
209 6561 4365838 220---
219 8491 3394868 510---
2210 0461 2393858 807---
2310 2471 1352819 112---
2410 4521 0271749 425---
2510 661916629 745---
TOTAL212 29849 45427 615162 8440Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 844
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 392+1 012+380
2+1 392+1 217+175
3+1 392+1 272+120
4+1 392+1 330+62
5+1 392+1 389+3
6+1 392+1 449-57
7+1 392+1 510-118
8+1 392+1 574-182
9+1 392+1 638-246
10+1 392+1 705-313
11+1 392+1 773-381
12+1 392+1 842-450
13+1 392+1 914-522
14+1 392+1 987-595
15+1 392+2 062-670
16+1 392+2 139-747
17+1 392+2 217-825
18+1 392+2 298-906
19+1 392+2 381-989
20+1 392+2 466-1 074
21+1 392+2 553-1 161
22+1 392+2 642-1 250
23+1 392+2 734-1 342
24+1 392+2 827-1 435
25+1 392+2 924-1 532
Total+34 800+48 853+-14 053
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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