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Maison à vendre

VilleBourges (18)
Surface110m²
Coût Total187 292€
Loyer Annuel13 010€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 900 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 180,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

TRANSAXIA BOURGES AVARICUM, LIGNEUL Philippe (EI) Maison ancienne avec beaucoup de charme ( poutres et parquet ) situé dans un secteur très recherché de Saint Bonnet , vous propose : Une entrée avec placard donnant sur une pièce de vie ( salon / séjour ) avec cheminée et poêle à bois , une cuisine fermée aménagée et équipée , une bibliothèque , une salle d'eau avec 2 vasques , wc . A l'étage , une pièce palière , deux chambres . Une buanderie , une salle de bain une grande chambre jouxte avec le garage .Fenêtres en double vitrage CONTACTEZ MRS PHILIPPE LIGNEUL AGENT COMMERCIAL RSAC BOURGES 514513480. Fabrice BRETOULEIX (EI) Agent commercial enregistré au RSAC de Bourges N°808021588 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.082534, 2.395515
Total : 187 292€
Prix d'acquisition : 129 900€
Travaux : 47 000€
Valeur du bien : 176 900€
Frais de notaire : 10 392€
Coût estimé : 10 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 9.86€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1084€/mois
Loyer annuel estimé : 13010€/an
Fourchette totale : 841€ - 1398€/mois
Fourchette annuelle : 10090€ - 16775€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 893,41 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 275 €
Prix d'achat :129 900 €
Décote à l'achat :-78 375€ (-37.6%)
Marge achat-revente :20 983€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :916,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :74,92€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 991,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 708,01€
Coût de l'assurance :22 475,04€
Taxe foncière : 1 300,96€/an
Soit par mois : 108,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 084,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 100,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 398 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 600€
    Isolation combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 120€/m² = 4320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 084 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 010 €/an
Calcul : 1 084 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 292 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 899 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 301 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 282 €
Revenus locatifs : +13 010 €
Charges déductibles : -55 282 €
Résultat foncier Année 1 : -42 273 €(Déficit de 42 273 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 873 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 282 €/an
Revenus locatifs : +13 010 €
Charges déductibles : -8 282 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 727 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20872.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 435 €(65% de 129 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 070 €/an
Calcul : 84 435 € × 3,636% = 3 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 010 €55 288 €6 088 €-42 279 €21 400 €20 879 €20 879 €
213 270 €8 124 €5 924 €5 146 €--15 733 €
313 535 €7 955 €5 755 €5 581 €--10 152 €
413 806 €7 779 €5 579 €6 026 €--4 126 €
514 082 €7 598 €5 398 €6 484 €---
614 364 €7 411 €5 211 €6 952 €---
714 651 €7 218 €5 018 €7 433 €---
814 944 €7 018 €4 818 €7 926 €---
915 243 €6 812 €4 612 €8 431 €---
1015 548 €6 598 €4 398 €8 949 €---
1115 859 €6 378 €4 178 €9 481 €---
1216 176 €6 150 €3 950 €10 026 €---
1316 499 €5 914 €3 715 €10 585 €---
1416 829 €5 671 €3 471 €11 158 €---
1517 166 €5 420 €3 220 €11 746 €---
1617 509 €5 160 €2 960 €12 349 €---
1717 859 €4 891 €2 691 €12 968 €---
1818 217 €4 614 €2 414 €13 603 €---
1918 581 €4 327 €2 127 €14 254 €---
2018 953 €4 031 €1 831 €14 922 €---
2119 332 €3 724 €1 524 €15 607 €---
2219 718 €3 408 €1 208 €16 310 €---
2320 113 €3 081 €881 €17 032 €---
2420 515 €2 743 €543 €17 772 €---
2520 925 €2 394 €194 €18 532 €---
TOTAL416 703 €189 707 €87 708 €226 995 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 995 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 732 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 732 €-6 420 €+9 152 €
2+2 732 €0 €+2 732 €
3+2 732 €0 €+2 732 €
4+2 732 €0 €+2 732 €
5+2 732 €+707 €+2 025 €
6+2 732 €+2 086 €+646 €
7+2 732 €+2 230 €+502 €
8+2 732 €+2 378 €+354 €
9+2 732 €+2 529 €+203 €
10+2 732 €+2 685 €+47 €
11+2 732 €+2 844 €-112 €
12+2 732 €+3 008 €-276 €
13+2 732 €+3 175 €-443 €
14+2 732 €+3 347 €-615 €
15+2 732 €+3 524 €-792 €
16+2 732 €+3 705 €-973 €
17+2 732 €+3 890 €-1 158 €
18+2 732 €+4 081 €-1 349 €
19+2 732 €+4 276 €-1 544 €
20+2 732 €+4 477 €-1 745 €
21+2 732 €+4 682 €-1 950 €
22+2 732 €+4 893 €-2 161 €
23+2 732 €+5 110 €-2 378 €
24+2 732 €+5 332 €-2 600 €
25+2 732 €+5 560 €-2 828 €
Total+68 300 €+68 099 €+201 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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