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Appartement à vendre

VilleTonneins (47)
Surface68m²
Coût Total105 560€
Loyer Annuel6 359€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 279,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, 2 chambres, Balcon, calme, Pas de cave, Non meublé

Situé au 1er étage d'une résidence au cœur d'un quartier calme, cet appartement offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Avec ses deux chambres et ses balcons, ce bien répond parfaitement aux besoins d'une famille ou d'un couple recherchant confort et espace extérieur.

L'appartement dispose également d'une laverie, apportant un réel confort au quotidien. La résidence sécurisée garantit tranquillité et sérénité.

Vendu libre, ce bien est disponible immédiatement et permet une installation rapide.

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.383247, 0.329238
Total : 105 560€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 11 600€
Valeur du bien : 98 600€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 530€/mois
Loyer annuel estimé : 6359€/an
Fourchette totale : 442€ - 636€/mois
Fourchette annuelle : 5302€ - 7628€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :923,81 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :62 819 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :+24 181€ (+38.5%)
Marge achat-revente :-42 741€ (-68.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 560,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 317,36€
Coût de l'assurance :9 236,50€
Taxe foncière : 635,92€/an
Soit par mois : 52,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 529,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine, peinture si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement éventuel des éléments sanitaires et carrelage partiel.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger, peinture si nécessaire.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 600 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€ (prix moyen pour une cuisine moderne). Main d'œuvre: 2000€.
  • Salle de bain - Rafraîchissement:900€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Éléments sanitaires: 500€, Main d'œuvre: 250€.
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:2 100€
    Parquet flottant 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Peinture murs 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 100€.
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture salon 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 150€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 359 €/an
Calcul : 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 669 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 560 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 636 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 275 €
Revenus locatifs : +6 359 €
Charges déductibles : -16 275 €
Résultat foncier Année 1 : -9 915 €(Déficit de 9 915 €)
Imputable sur revenu global : 9 915 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 675 €/an
Revenus locatifs : +6 359 €
Charges déductibles : -4 675 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 685 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 359 €16 278 €3 673 €-9 919 €9 919 €--
26 486 €4 582 €3 577 €1 904 €---
36 616 €4 483 €3 477 €2 133 €---
46 748 €4 380 €3 374 €2 369 €---
56 883 €4 273 €3 268 €2 610 €---
67 021 €4 163 €3 157 €2 858 €---
77 161 €4 048 €3 043 €3 113 €---
87 305 €3 930 €2 924 €3 375 €---
97 451 €3 807 €2 802 €3 644 €---
107 600 €3 680 €2 675 €3 920 €---
117 752 €3 548 €2 543 €4 204 €---
127 907 €3 412 €2 407 €4 495 €---
138 065 €3 271 €2 265 €4 794 €---
148 226 €3 124 €2 119 €5 102 €---
158 391 €2 973 €1 967 €5 418 €---
168 559 €2 816 €1 811 €5 743 €---
178 730 €2 653 €1 648 €6 076 €---
188 904 €2 485 €1 480 €6 419 €---
199 083 €2 311 €1 305 €6 772 €---
209 264 €2 130 €1 124 €7 134 €---
219 449 €1 943 €937 €7 507 €---
229 638 €1 749 €744 €7 889 €---
239 831 €1 548 €543 €8 283 €---
2410 028 €1 340 €335 €8 688 €---
2510 228 €1 125 €120 €9 103 €---
TOTAL203 687 €90 052 €53 317 €113 635 €9 919 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 976 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 335 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 335 €-2 976 €+4 311 €
2+1 335 €+571 €+764 €
3+1 335 €+640 €+695 €
4+1 335 €+711 €+624 €
5+1 335 €+783 €+552 €
6+1 335 €+858 €+477 €
7+1 335 €+934 €+401 €
8+1 335 €+1 012 €+323 €
9+1 335 €+1 093 €+242 €
10+1 335 €+1 176 €+159 €
11+1 335 €+1 261 €+74 €
12+1 335 €+1 348 €-13 €
13+1 335 €+1 438 €-103 €
14+1 335 €+1 531 €-196 €
15+1 335 €+1 625 €-290 €
16+1 335 €+1 723 €-388 €
17+1 335 €+1 823 €-488 €
18+1 335 €+1 926 €-591 €
19+1 335 €+2 032 €-697 €
20+1 335 €+2 140 €-805 €
21+1 335 €+2 252 €-917 €
22+1 335 €+2 367 €-1 032 €
23+1 335 €+2 485 €-1 150 €
24+1 335 €+2 606 €-1 271 €
25+1 335 €+2 731 €-1 396 €
Total+33 375 €+34 091 €+-716 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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