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MAISON DE VILLE avec 2 terrasses vue sur Garonne.

VilleTonneins (47)
Surface150
Coût Total135 520
Loyer Annuel14 507
Rentabilité10.70%
Cashflow/mois+390
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 720 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 3

GRANDE MAISON DE VILLE avec 2 terrasses vue sur GARONNE. Elle est composée d'une entrée, une cuisine, un salon-séjour avec une terrasse, un WC. A l'étage un palier deservant 3 chambres dont une avec salle de bains et terrasse , une salle d'eau avec un WC , 2ième étage une grande chambre avec coin bureau, un WC, un dressing, un point d'eau. Double vitrage PVC, climatisation et chauffage gaz de ville. Vous serez sous le charme !!!! Je vous attends pour une visite : Sébastien FEDRIGO GS IMMOBILIER. EI Agent commercial immatriculé au RSAC d'Agen sous le no 940074404

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://silgado.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=7
Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.390485, 0.306819
Total : 135 520
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 18 880
Valeur du bien : 126 880
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1209€/mois
Loyer annuel estimé : 14507€/an
Fourchette totale : 958€ - 1526€/mois
Fourchette annuelle : 11491€ - 18315€/an
Rentabilité brute :10.70%
Fourchette de rentabilité :8.48% - 13.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 034,26 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 139
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-47 139 (-30.4%)
Marge achat-revente :19 619€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :664,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :33,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 697,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 678,77
Coût de l'assurance :10 164,00
Taxe foncière : 1 450,70€/an
Soit par mois : 120,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 208,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 818,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :390,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage des murs et sol complet. Réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments si nécessaire, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine correcte mais quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 880(126 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 880
    Parquet flottant 48 m²: 60€/m² × 48 = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant mise à jour, peinture, finitions, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Cuisine
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 507 €/an
Calcul : 1 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 520 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 152
Revenus locatifs : +14 507
Charges déductibles : -25 152
Résultat foncier Année 1 : -10 645(Déficit de 10 645 €)
Imputable sur revenu global : 10 645
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 272 €/an
Revenus locatifs : +14 507
Charges déductibles : -6 272
Résultat foncier Années 2+ : 8 235 €/an
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 50725 1564 419-10 64910 649 €--
214 7976 1574 3008 640---
315 0936 0344 1779 059---
415 3955 9074 0509 488---
515 7035 7763 9199 927---
616 0175 6403 78310 377---
716 3375 5003 64310 837---
816 6645 3553 49811 309---
916 9975 2053 34811 792---
1017 3375 0513 19312 287---
1117 6844 8913 03312 793---
1218 0384 7252 86813 312---
1318 3984 5552 69713 844---
1418 7664 3782 52114 388---
1519 1424 1952 33814 946---
1619 5254 0072 15015 518---
1719 9153 8121 95516 103---
1820 3133 6101 75316 703---
1920 7203 4021 54517 317---
2021 1343 1871 33017 947---
2121 5572 9651 10718 592---
2221 9882 73587719 253---
2322 4282 49764019 930---
2422 8762 25239420 625---
2523 3341 99814121 336---
TOTAL464 665128 99063 679335 67410 649Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 195
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 674
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 046-3 195+6 241
2+3 046+2 592+454
3+3 046+2 718+328
4+3 046+2 846+200
5+3 046+2 978+68
6+3 046+3 113-67
7+3 046+3 251-205
8+3 046+3 393-347
9+3 046+3 538-492
10+3 046+3 686-640
11+3 046+3 838-792
12+3 046+3 994-948
13+3 046+4 153-1 107
14+3 046+4 317-1 271
15+3 046+4 484-1 438
16+3 046+4 655-1 609
17+3 046+4 831-1 785
18+3 046+5 011-1 965
19+3 046+5 195-2 149
20+3 046+5 384-2 338
21+3 046+5 578-2 532
22+3 046+5 776-2 730
23+3 046+5 979-2 933
24+3 046+6 187-3 141
25+3 046+6 401-3 355
Total+76 150+100 702+-24 552
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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